Η εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) ανοίγει νέο κύκλο συζήτησης γύρω από την πολεοδομική νομοθεσία και τη βιώσιμη ανάπτυξη στις ελληνικές πόλεις, ιδιαίτερα μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) τον Δεκέμβριο του 2024, η οποία έκρινε αντισυνταγματικά τα κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης που προβλέπονταν από τον ΝΟΚ. Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί με τα κίνητρα του ΝΟΚ και δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 ακυρώνονται.
Σημειώνεται ότι ο ΝΟΚ είναι ο νόμος που ρυθμίζει τους όρους και τους κανόνες δόμησης στην Ελλάδα. Αντικατέστησε τον παλαιότερο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) και εφαρμόζεται σε όλη την επικράτεια για να εξασφαλιστεί η ορθολογική ανάπτυξη του δομημένου περιβάλλοντος, η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και η ενεργειακή αποδοτικότητα των κτιρίων

*Διαβάστε ακόμα: "Τριγμοί" στην αγορά ακινήτων: Πέντε ερωτήσεις και απαντήσεις για τις παρενέργειες της απόφασης του ΣτΕ που ακυρώνει τα ευεργετήματα που προέβλεπε ο ΝΟΚ



Κοινό μέτωπο Κωνσταντέλλου και Κονδύλη για τον ΝΟΚ

Την ώρα που η τεχνική κοινότητα προβληματίζεται για τις επιπτώσεις στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, αυξάνονται οι φωνές που χαιρετίζουν την απόφαση ως θεσμική και περιβαλλοντική δικαίωση. Ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, Δήμαρχος Βάρης - Βούλας – Βουλιαγμένης και Α’ Αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ και ο Ανδρέας Κονδύλης, Δήμαρχος Αλίμου, μιλάνε στο parapolitika.gr και δηλώνουν ικανοποιημένοι από την εξέλιξη ενώ, μεταξύ άλλων, τονίζουν τις προσδοκίες τους από τούδε και στο εξής.

Σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντέλλο, αυτήν τη στιγμή εκδίδονται άδειες οι οποίες δεν χρησιμοποιούν τα κίνητρα, δηλαδή τα συγκεκριμένα τρία άρθρα, το 10.2, το 15.8, το 19.2, άρθρα στα οποία ουσιαστικά έχει αναφερθεί η απόφαση της Ολομέλειας. «Άρα κάποιος ο οποίος δεν θέλει να πάρει ύψος ή δεν θέλει να μεγαλώσει τα τετραγωνικά σε αφόρητο βαθμό, μπορεί να βγάλει κανονικά την άδειά του» τονίζει. Παράλληλα, άδειες, οι οποίες είχαν βγει με τον ΝΟΚ όπως ίσχυε μέχρι να βγει η απόφαση από το δικαστήριο, που δεν έχουν ξεκινήσει όμως κατασκευαστικές εργασίες, έχουν την δυνατότητα να κάνουν αναθεώρηση αδείας.

Παράλληλα, ο κ. Κονδύλης σημειώνει ότι «στον Άλιμο εκδίδουμε κανονικά άδειες απλά χωρίς τις διατάξεις των bonus που έχουν καταργηθεί». Υπάρχουν, ωστόσο, Πολεοδομίες άλλων περιοχών που είναι πολύ επιφυλακτικές, όπως σημειώνει ο Δήμαρχος Αλίμου, καθώς αδυνατούν να εξυπηρετήσουν κόσμο γιατί «έχουν μια ανασφάλεια και αβεβαιότητα ως προς το τι ισχύει».


ΝΟΚ: Η προσφυγή των εργολάβων στο ΣτΕ και η προσωπική μήνυση στον Δήμαρχο Αλίμου

Η απόφαση του ΣτΕ έχει οδηγήσει σε αναστάτωση μεταξύ των εργολάβων και των κατασκευαστών, οι οποίοι βλέπουν τα έργα τους να μπλοκάρονται. Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, έξι κατασκευαστικές εταιρείες κατέθεσαν παρέμβαση στο ΣτΕ, υποστηρίζοντας ότι τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν παραβιάζουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό και ότι η εφαρμογή τους είναι νόμιμη. «Είναι συνηθισμένο και αναμενόμενο, σε μια δίκη που αφορά άδειες οικοδομών, οι εργολάβοι να παρεμβαίνουν στο δικαστήριο υπέρ της άδειας και υπέρ του συμφέροντός τους. Αυτό δεν ξεφεύγει από το συνηθισμένο», λέει ο Ανδρέας Κονδύλης. «Αυτό που ξεφεύγει από το συνηθισμένο είναι το γεγονός ότι ένας από τους εργολάβους έχει υποβάλει μήνυση προσωπικά σε βάρους μου και σε βάρους του προϊσταμένου της Πολεοδομίας και έχει κάνει και αγωγή αποζημίωσης κατά του Δήμου Αλίμου. Αυτές είναι ακραίες ενέργειες καθώς εδώ δεν υπάρχει κάποια αντιδικία προσωπική με κάποιον εργολάβο. Δεν είναι δυνατόν ένας εργολάβος να μας ασκεί τέτοια πίεση με αγωγές», τονίζει εκφράζοντας παράλληλα τον φόβο του για το τι θα αποφανθεί η Δικαιοσύνη η οποία πολύ συχνά είναι «απρόβλεπτη», όπως αναφέρει.

Επί του θέματος, ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος σχολιάζει ότι υπάρχει ο «Έλληνας ο οποίος προσπαθεί είτε κοροϊδεύοντας είτε απειλώντας με μηνύσεις και αγωγές» ενώ όσον αφορά την προσφυγή των εργολάβων στο ΣτΕ, ο Δήμαρχος των ΒΒΒ λέει ότι η απόφαση δεν θα μπορούσε να ακυρωθεί από το ίδιο Όργανο που έβγαλε τη συγκεκριμένη μορφή απόφασης. «Δε νομίζω ότι έχουν κάποια ουσιαστική τύχη, δεν μπορεί να ισχύσουν δύο μέτρα και δύο σταθμά. Μπαίνουμε σε μια λογική και μια φιλοσοφία ότι ‘’ναι μεν εγώ δεν έχω ξεκινήσει τις οικοδομικές εργασίες, την 11η Δεκεμβρίου, αλλά έχω κάνει τις πρόδρομες εργασίες που έχουν δημιουργήσει κάποια οικονομικά τετελεσμένα. Έχουμε πάρει δάνεια, έχουμε δεσμεύσει περιουσίες”. Πάει να βάλει μια λογική ότι έχουν κλειδώσει υποθέσεις από τότε που υπογράφηκαν κάποια εργολαβικά αντιπαροχής. Η λογική της υπερκερδοφορίας δεν μπορεί να αποτελέσει λόγο παράκαμψης της νομολογίας», σημειώνει.


ΝΟΚ και επόμενη μέρα

Σχετικά με την επόμενη μέρα και ερωτώμενος αν περιμένουμε κάποιες αποφάσεις από την κυβέρνηση ο κ. Κωνσταντέλλος απαντά ότι «υπάρχει το εξής οξύμωρο: προσπαθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο ουσιαστικά το πιάσαμε με την “γίδα στην πλάτη”, να έρθει να γίνει και ο ρυθμιστής του πώς θα εφαρμοστεί η απόφαση του ΣτΕ. Αυτό, δεν μπορεί να γίνει έτσι, άρα αναγκάζονται εκ των πραγμάτων να έρθουν σε μια βασική συνεννόηση με το ΣτΕ. Όπως αποκάλυψε και ο κ. Πικραμμένος πριν λίγες ημέρες, αυτήν τη στιγμή βρισκόμαστε στην διαδικασία να δούμε τι προτείνει το Υπουργείο, για αυτούς οι οποίοι έχουν ‘’πιαστεί στο δόκανο’’ και να εκφέρουμε την άποψή μας για το πώς πρέπει να είναι αυτή η εγκύκλιος, για να μη φτάσουμε να προσβάλλεται στο ΣτΕ και αυτή!».

Ο Δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης δηλώνει ικανοποιημένος, σε ένα γενικό πλαίσιο από την εξέλιξη, αν και δηλώνει ότι «ζηλεύει» το Ψυχικό, τη Φιλοθέη και την Εκάλη που εξαιρέθηκαν από τον ΝΟΚ. «Είμαι ικανοποιημένος, γιατί δεδομένων των συνθηκών, είναι η καλύτερη δυνατή εξέλιξη. Παρότι λυπόμαστε πάρα πολύ γιατί έχουν μείνει τα χνάρια αυτής της κακής νομοθέτησης στην πόλης μας μέσα. Για παράδειγμα εμείς στο Δήμο Βάρης Βουλιαγμένης έχουμε περίπου 35 κτίρια τα οποία έγιναν με αυτήν τη διαδικασία, τα οποία είναι σαν τη μύγα μες το γάλα. Αυτά θα μπορούσε να πει κάποιος ότι εφόσον είναι παράνομα να φύγουν, ωστόσο, ο νομοθέτης είναι πιο σοφός και λιγότερο παρορμητικός από ότι εμείς οι Δήμαρχοι και είπε ότι αυτά δεν θα φύγουν, καθώς όταν έγιναν ήταν νόμιμα. Είναι μια ζυγισμένη απόφαση, το θέμα είναι ότι τελειώνει αυτή η υπερβολή η οποία καταστρέφει περαιτέρω τις πόλεις μας, βάζει περισσότερο μπετόν, ειδικότερα σε περιοχές που είναι προσεγμένες. Βέβαια, η κυβέρνηση φρόντισε να εξαιρέσει το Ψυχικό, την Φιλοθέη και την Εκάλη γιατί δυστυχώς, αρκετοί εκ των υπουργών -και μάλιστα των καθ’ ύλην αρμοδίων υπουργών- έμεναν σε αυτές τις περιοχές, για παράδειγμα ο Θεόδωρος Σκυλακάκης. Ο κ. Σκυλακάκης και ο κ. Σκέρτσος και αυτοί οι οποίοι νομοθετούν, μένουν στο Ψυχικό, άρα το Ψυχικό και οι αιτήσεις του Δήμου εξαιρέθηκε νύχτα, με τροπολογία. Το οποίο ήταν σωστό, εγώ το λέω από την ζήλια μου γιατί δεν εξαιρέθηκε και η Βούλα. Αλλά ήταν η μόνη σωστή απόφαση που πήραν όσοι χειρίστηκαν αυτό το θέμα του ΝΟΚ, δηλαδή το γεγονός ότι εξαίρεσαν αυτές τις τρεις περιοχές. Έπρεπε να εξαιρέσουν όλες τις περιοχές».


Οι προσδοκίες από την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ

Τέλος, αναφέρθηκε και στις προσδοκίες που υπάρχουν και δεν είναι άλλες από το να γίνει και η Ελλάδα μια ευρωπαϊκή χώρα όπου ο κάθε δήμος θα αποφασίζει τι είδους πόλη πρέπει να φτιάξει. «Προσδοκούμε να γίνουμε κι εμείς μια ευρωπαϊκή χώρα, η οποία θα βάζει το κράτος τους πολύ γενικούς κανόνες, μετά από μια εντατική διαβούλευση, και στη συνέχεια θα μπορεί ο κάθε δήμος σε πρώτο και τελευταίο βαθμό, κι όχι απλά γνωμοδοτικά, να αποφασίζει τι είδους πόλη πρέπει να φτιάξει. Το άρθρο 101 και 102 του Συντάγματος αναφέρει ξεκάθαρα ότι οι Τοπικές Αρχές ως ο εγγύτερος φορέας διοίκησης είναι υπεύθυνοι να ρυθμίσουν όλες τις τοπικές υποθέσεις. Ποιος μπορεί να επιχειρηματολογήσει ότι δεν είναι τοπική υπόθεση ο τόπος που χτίζουμε τις πόλεις μας; Τι ακριβώς ποιότητα ζωής θα έχουμε; Προφανώς, είναι θέμα τοπικό. Αυτό που ζητάμε εμείς διαχρονικά και ως ΚΕΔΕ, είναι να μην έχουμε γνωμοδοτικό χαρακτήρα, να έχουμε αποφασιστικό χαρακτήρα. Να μπει ένα γενικό ρυθμιστικό πλαίσιο κεντρικά, δηλαδή που θα φτιάξουμε τις βιομηχανίες, την εστίαση, την κατοικία και στη συνέχεια οι πόλεις να μην έχουν απλά μόνο μια γνωμοδοτική αρμοδιότητα, να έχει τελική απόφαση και αρμοδιότητα ο δήμος. Έτσι συμβαίνει σε όλο τον κόσμο. Αυτό είναι το δικό μας αίτημα και το δικό μας όραμα».

Στο ίδιο μήκος κύματος, ο Δήμαρχος Αλίμου θεωρεί ότι πρέπει να γίνει εξατομικευμένη και ολοκληρωμένη προσέγγιση στη βάση του τι θέλει η κάθε πόλη. «Το πρώτο που προσδοκώ είναι ότι θα εξομαλυνθεί ο τρόπος ανέγερσης οικοδομής. Είχαμε φτάσει να έχουμε μία «έξαρση» της επιθετικής ανοικοδόμησης, γεγονός που προκαλούσε προβλήματα. Εκτιμώ, λοιπόν, και έτσι φαίνεται, ότι πηγαίνουμε σε μία εξυγίανση του τρόπου που γίνεται αυτό. Από εκεί και πέρα ελπίζω και η πολιτεία να προσεγγίσει το θέμα με διαφορετικό πρίσμα, εμπιστευόμενοι το ΣτΕ και το ότι δεν μπορεί να υπάρξει οριζόντια ρύθμιση σε όλη την χώρα αλλά η κάθε περιοχή και ο κάθε δήμος θα πρέπει να ρυθμιστεί ανάλογα με τις δικές του ανάγκες και ιδιαιτερότητες. Μπορεί να υπάρχουν δήμοι που θέλουν τα bonus, άλλοι που δεν θέλουν κανένα bonus και κάποιοι που να θέλουν ορισμένα. Πρέπει να γίνει εξατομικευμένη και ολοκληρωμένη προσέγγιση στη βάση του τι θέλει η κάθε πόλη. Νομίζω και ελπίζω ότι αυτό θα κάνει η πολιτεία, γιατί αν δεν το κάνει θα δημιουργηθεί πάλι μεγάλο πρόβλημα, θα έχουμε πάλι προσφυγές και λοιπά».


Η ανάπλαση της Μαρίνας Αλίμου προχωρά κανονικά

«Η Μαρίνα Αλίμου δεν επηρεάστηκε καθόλου γιατί δεν είχε μέσα πρόβλεψη ΝΟΚ. Υπήρχε μια πολύ μικρή πρόβλεψη, η οποία, ωστόσο, απαλείφθηκε και κατά συνέπεια το έργο της Μαρίνας προχωράει κανονικά χωρίς κανένα πρόβλημα. Μάλιστα, έχει κατατεθεί και ο φάκελός της και είναι ζήτημα χρόνου να εκδοθεί και η άδεια για να ξεκινήσουν οι εργασίες», αναφέρει ο κ. Κονδύλης αναφορικά με την Μαρίνα Αλίμου και στη συνέχεια αναφέρεται στα προβλήματα που έχει πλέον να αντιμετωπίσει η πόλη.

«Έχει γίνει ήδη ζημιά στην πόλη γιατί πρόλαβαν κάποιες πολυκατοικίες -και όχι όλες στον ίδιο βαθμό- και έκαναν χρήση των διατάξεων. Από αυτές τις πολυκατοικίες, γύρω στις 20, ξεχωρίζουν πολύ παράταιρα και έντονα. Αυτή είναι μία αλλοίωση του περιβάλλοντος ενώ με τα παραπάνω τετραγωνικά θα έχουμε επιπλέον κατοίκους στην πόλη για τους οποίους δεν έχουμε τους αντίστοιχους χώρους πρασίνου, σχολείων, αθλητισμού, πάρκινγκ και ούτω καθεξής. Αυτό σημαίνει ότι η πόλη με υποδομές για λιγότερους κατοίκους θα κληθεί να εξυπηρετήσει περισσότερους. Αυτός είναι και ένας λόγος που εξετάζουμε το ενδεχόμενο προσφυγής μας στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια για να διεκδικήσουμε αποζημίωση από το ελληνικό Δημόσιο για την κατάσταση που έχει δημιουργηθεί».
Ερωτώμενος για το πώς αντιλήφθηκαν το επερχόμενο πρόβλημα ο Δήμαρχος είπε: «Είδαμε ότι κάτι δεν πήγαινε καλά κι έτσι το αντιληφθήκαμε και ξεκινήσαμε να ασχολούμαστε. Το έβλεπε και ο κόσμος, υπήρχε μια αναστάτωση, εμείς το ψάξαμε κι έτσι διαπιστώσαμε τι έχει γίνει. Είναι ένα ζήτημα που προκλήθηκε επειδή επέφερε επιβλαβείς συνέπειες στην πόλη και το αντιληφθήκαμε από τις συνέπειες αυτές. Δεν καθίσαμε να ψάξουμε τι είχε ψηφιστεί στον ΝΟΚ, είδαμε ότι κάτι δεν πήγαινε καλά, είδαμε ότι ξεκινάγανε κάποια κτίρια τα οποία καταστρέφανε το ανάγλυφο της πόλης, ήτανε παράταιρα κι έτσι αντιληφθήκαμε τι έχει συμβεί. Προλάβαμε το κακό σε μεγάλο βαθμό».

Η αβεβαιότητα, ωστόσο, δεν έχει τελειώσει. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ενώπιόν του σειρά προσφυγών που αφορούν επιπλέον διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Στο επίκεντρο της δικαστικής διερεύνησης βρίσκονται, μεταξύ άλλων, ρυθμίσεις που σχετίζονται με την κατασκευή υποσκαφών κτισμάτων, την επέκταση υπογείων εκτός του εγκεκριμένου περιγράμματος για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης, καθώς και λοιπές κρίσιμες πολεοδομικές προβλέψεις. Η ενδεχόμενη κρίση αντισυνταγματικότητας και άλλων διατάξεων του ΝΟΚ επιτείνει την αβεβαιότητα και δυσχεραίνει σημαντικά τη σύνταξη μελετών και την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Η προοπτική ακύρωσης πολεοδομικών ρυθμίσεων στο προσεχές μέλλον δημιουργεί σοβαρά προσκόμματα στην ομαλή εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας, λόγω της έλλειψης ενός σαφούς και σταθερού κανονιστικού πλαισίου.