Παγιώνεται η έλλειψη διαθέσιµων κατοικιών προς ενοικίαση ή αγορά στην Ελλάδα - Τι προβλέπει ο νέος κανονισµός που εγκρίθηκε και από το Ευρωκοινοβούλιο
Ο «κώδωνας του κινδύνου» αφορά περίπου το 55% του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος, δηλαδή ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και δεν έχουν καµία µόνωση
Στην παγίωση της έλλειψης διαθέσιµων κατοικιών προς ενοικίαση ή αγορά αναµένεται να οδηγηθεί η ελληνική αγορά τα επόµενα χρόνια, όχι µόνο λόγω της σταθερά υψηλής ζήτησης, αλλά και εξαιτίας της υποβάθµισης του υφιστάµενου αποθέµατος, σε σηµείο που να κρίνεται ακατάλληλο για χρήση.
Μάλιστα, από το 2030 και µετά υπολογίζεται ότι ένας τεράστιος όγκος κατοικιών θα βρεθεί υποχρεωτικά εκτός αγοράς λόγω των νέων κανονισµών που ψηφίστηκαν φέτος σε επίπεδο Ε.Ε. Βάσει αυτών, κάθε ακίνητο που ενοικιάζεται ή πωλείται θα πρέπει υποχρεωτικά να πληροί συγκεκριµένα κριτήρια ενεργειακής απόδοσης και προδιαγραφών.
Με βάση τον νέο κανονισµό που εγκρίθηκε και από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, από το 2030 και µετά όλες οι κατοικίες που είτε ενοικιάζονται είτε πωλούνται θα πρέπει να ανήκουν, κατ’ ελάχιστον, στην κατηγορία Ε' του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης. ∆ηλαδή, όσα ακίνητα κατατάσσονται σήµερα στις δύο τελευταίες κατηγορίες (Στ' και Ζ') θα βρεθούν εκτός αγοράς εν µια νυκτί.
Ο «κώδωνας του κινδύνου» αφορά περίπου το 55% του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος, δηλαδή ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και δεν έχουν καµία µόνωση, ενώ δεν ακολουθούν και τους σύγχρονους αντισεισµικούς κανονισµούς. Αντίστοιχα, µε βάση τον νέο κανονισµό, από το 2033 και µετά ο ελάχιστος πήχυς για τις κατοικίες που εκµισθώνονται ή πωλούνται θα µπαίνει στην κατηγορία ∆' του ενεργειακού πιστοποιητικού.
Οπως εύλογα γίνεται αντιληπτό, ο νέος αυτός κανονισµός συνιστά «ωρολογιακή βόµβα» για την αγορά κατοικίας, καθώς, αν δεν υπάρξει κάποια παράταση ή διαφοροποίηση στον τρόπο εφαρµογής του, θα οδηγήσει εκτός αγοράς δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, «στραγγίζοντας» εντελώς την προσφορά, ιδίως για πιο προσιτές κατοικίες, µε ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις τιµές και ασφαλώς για τη δυνατότητα των νοικοκυριών να έχουν πρόσβαση σε προσιτή στέγη.
Στελέχη της αγοράς υπολογίζουν ότι τουλάχιστον 2,2 εκατ. κατοικίες θα καταστούν µη εµπορεύσιµες, εκτός κι αν αναβαθµιστούν ενεργειακά. Το σχετικό κόστος υπολογίζεται ότι κυµαίνεται µεταξύ 15.000 - 20.000 ευρώ, κάτι που µεταφράζεται σε ένα συνολικό τίµηµα που ενδέχεται να αγγίζει ακόµα και τα 44 δισ. ευρώ. Σηµειώνεται ότι αυτό είναι το ελάχιστο ποσόν που χρειάζεται για την αναβάθµιση κατά δύο κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού, που όµως δεν είναι αρκετό, καθώς οι απαιτήσεις θα αυξάνονται σταδιακά καθ’ όλη τη διάρκεια της επόµενης δεκαετίας, απαιτώντας όλο και υψηλότερες «βαθµολογίες» (π.χ. Γ', Β' κατηγορία κ.τ.λ.) για τις κατοικίες που πωλούνται ή εκµισθώνονται.
Η Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει υπολογίσει ότι για την αναβάθµιση του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος, ώστε να φτάσει στην κατηγορία Γ' του ενεργειακού πιστοποιητικού, τα απαιτούµενα κεφάλαια αγγίζουν τα 30 δισ. ευρώ. Το ποσόν αυτό αυξάνεται σε πάνω από 70 δισ. ευρώ ώστε να επιτευχθεί ο στόχος που έχει τεθεί σε επίπεδο Ε.Ε., για αναβάθµιση του συνόλου των κτιρίων έως το 2050, προκειµένου αυτά να θεωρούνται µηδενικών εκποµπών ρύπων.
Συνολικά, στην Ε.Ε. το σχετικό κόστος, µε σηµερινές τιµές, υπολογίζεται ότι θα απαιτήσει κεφάλαια τουλάχιστον 1,5 τρισ. ευρώ, τη στιγµή που σήµερα έχουν δεσµευθεί κονδύλια µόλις 150 δισ. ευρώ (ως επιδοτήσεις). Η οδηγία αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο του πακέτου «Fit for 55», που αναβαθµίζει τους στόχους για την ενεργειακή µετάβαση της Ε.Ε. σε ένα πιο «πράσινο» µέλλον. Τα κτίρια της Ε.Ε. ευθύνονται για το 40% της ενεργειακής κατανάλωσης και το 36% των εκποµπών ρύπων αερίων του θερµοκηπίου.
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Εθνική Τράπεζα προχώρησε στην εκτίµηση ότι έως το 2030 αναµένεται να έχουν πραγµατοποιηθεί συνολικές επενδύσεις της τάξης των 5 δισ. ευρώ για έργα ενεργειακής αναβάθµισης κατοικιών, που, όπως αντιλαµβάνεται κάποιος, δεν επαρκούν σε καµία περίπτωση για να αποσοβήσουν µια ακόµα σοβαρότερη στεγαστική κρίση, εφόσον εφαρµοστούν τα νέα µέτρα ως έχουν. Η κατάσταση για το εγχώριο κτιριακό απόθεµα είναι ακόµα πιο δύσκολη εξαιτίας της κρίσης που προηγήθηκε, η οποία επιδείνωσε πολύ την κατάσταση µεγάλου µέρους των παλαιότερων κατοικιών.
Οπως τονίζει η Εθνική Τράπεζα, τη δεκαετία 2012-2022 σχεδόν 250.000 κατοικίες υποβαθµίστηκαν σηµαντικά, µε αποτέλεσµα να µειωθεί αντίστοιχα η εµπορευσιµότητά τους. Αντίστοιχα, το µεγαλύτερο ποσοστό από τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 (και τα οποία θα είναι ηλικίας τουλάχιστον 50 ετών το 2030) δεν έχει αναβαθµιστεί/ανακαινιστεί στα χρόνια που µεσολάβησαν, καθώς οι επενδύσεις που έγιναν την τελευταία δεκαετία για τη συντήρηση και ανακατασκευή κτιρίων υπολογίζεται ότι υπολείπονταν κατά 35 δισ. ευρώ σε σχέση µε αυτές που απαιτούνταν για τη διατήρηση της αξίας του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος.
Είναι λοιπόν σαφές ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία» για τη χρηµατοδότηση των απαιτούµενων επενδύσεων, καθώς τα υφιστάµενα προγράµµατα «Εξοικονοµώ» δεν επαρκούν πλέον.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή της Κυριακής
Μάλιστα, από το 2030 και µετά υπολογίζεται ότι ένας τεράστιος όγκος κατοικιών θα βρεθεί υποχρεωτικά εκτός αγοράς λόγω των νέων κανονισµών που ψηφίστηκαν φέτος σε επίπεδο Ε.Ε. Βάσει αυτών, κάθε ακίνητο που ενοικιάζεται ή πωλείται θα πρέπει υποχρεωτικά να πληροί συγκεκριµένα κριτήρια ενεργειακής απόδοσης και προδιαγραφών.
«Βόµβα µεγατόνων» στην ελληνική αγορά ακινήτων
Στην περίπτωση της Ελλάδας, αυτό αναµένεται να αποτελέσει «βόµβα µεγατόνων», καθώς το υφιστάµενο κτιριακό απόθεµα υποβαθµίζεται σταθερά από το 2010 και µέχρι σήµερα, χωρίς προοπτική σηµαντικής διαφοροποίησης της κρατούσας τάσης έως το 2030.Με βάση τον νέο κανονισµό που εγκρίθηκε και από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, από το 2030 και µετά όλες οι κατοικίες που είτε ενοικιάζονται είτε πωλούνται θα πρέπει να ανήκουν, κατ’ ελάχιστον, στην κατηγορία Ε' του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης. ∆ηλαδή, όσα ακίνητα κατατάσσονται σήµερα στις δύο τελευταίες κατηγορίες (Στ' και Ζ') θα βρεθούν εκτός αγοράς εν µια νυκτί.
Ο «κώδωνας του κινδύνου» αφορά περίπου το 55% του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος, δηλαδή ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και δεν έχουν καµία µόνωση, ενώ δεν ακολουθούν και τους σύγχρονους αντισεισµικούς κανονισµούς. Αντίστοιχα, µε βάση τον νέο κανονισµό, από το 2033 και µετά ο ελάχιστος πήχυς για τις κατοικίες που εκµισθώνονται ή πωλούνται θα µπαίνει στην κατηγορία ∆' του ενεργειακού πιστοποιητικού.
Εκτός αγοράς
Οπως εύλογα γίνεται αντιληπτό, ο νέος αυτός κανονισµός συνιστά «ωρολογιακή βόµβα» για την αγορά κατοικίας, καθώς, αν δεν υπάρξει κάποια παράταση ή διαφοροποίηση στον τρόπο εφαρµογής του, θα οδηγήσει εκτός αγοράς δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, «στραγγίζοντας» εντελώς την προσφορά, ιδίως για πιο προσιτές κατοικίες, µε ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις τιµές και ασφαλώς για τη δυνατότητα των νοικοκυριών να έχουν πρόσβαση σε προσιτή στέγη. Στελέχη της αγοράς υπολογίζουν ότι τουλάχιστον 2,2 εκατ. κατοικίες θα καταστούν µη εµπορεύσιµες, εκτός κι αν αναβαθµιστούν ενεργειακά. Το σχετικό κόστος υπολογίζεται ότι κυµαίνεται µεταξύ 15.000 - 20.000 ευρώ, κάτι που µεταφράζεται σε ένα συνολικό τίµηµα που ενδέχεται να αγγίζει ακόµα και τα 44 δισ. ευρώ. Σηµειώνεται ότι αυτό είναι το ελάχιστο ποσόν που χρειάζεται για την αναβάθµιση κατά δύο κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού, που όµως δεν είναι αρκετό, καθώς οι απαιτήσεις θα αυξάνονται σταδιακά καθ’ όλη τη διάρκεια της επόµενης δεκαετίας, απαιτώντας όλο και υψηλότερες «βαθµολογίες» (π.χ. Γ', Β' κατηγορία κ.τ.λ.) για τις κατοικίες που πωλούνται ή εκµισθώνονται.
Η Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει υπολογίσει ότι για την αναβάθµιση του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος, ώστε να φτάσει στην κατηγορία Γ' του ενεργειακού πιστοποιητικού, τα απαιτούµενα κεφάλαια αγγίζουν τα 30 δισ. ευρώ. Το ποσόν αυτό αυξάνεται σε πάνω από 70 δισ. ευρώ ώστε να επιτευχθεί ο στόχος που έχει τεθεί σε επίπεδο Ε.Ε., για αναβάθµιση του συνόλου των κτιρίων έως το 2050, προκειµένου αυτά να θεωρούνται µηδενικών εκποµπών ρύπων.
Συνολικά, στην Ε.Ε. το σχετικό κόστος, µε σηµερινές τιµές, υπολογίζεται ότι θα απαιτήσει κεφάλαια τουλάχιστον 1,5 τρισ. ευρώ, τη στιγµή που σήµερα έχουν δεσµευθεί κονδύλια µόλις 150 δισ. ευρώ (ως επιδοτήσεις). Η οδηγία αυτή εντάσσεται στο πλαίσιο του πακέτου «Fit for 55», που αναβαθµίζει τους στόχους για την ενεργειακή µετάβαση της Ε.Ε. σε ένα πιο «πράσινο» µέλλον. Τα κτίρια της Ε.Ε. ευθύνονται για το 40% της ενεργειακής κατανάλωσης και το 36% των εκποµπών ρύπων αερίων του θερµοκηπίου.
∆ύσκολη κατάσταση
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Εθνική Τράπεζα προχώρησε στην εκτίµηση ότι έως το 2030 αναµένεται να έχουν πραγµατοποιηθεί συνολικές επενδύσεις της τάξης των 5 δισ. ευρώ για έργα ενεργειακής αναβάθµισης κατοικιών, που, όπως αντιλαµβάνεται κάποιος, δεν επαρκούν σε καµία περίπτωση για να αποσοβήσουν µια ακόµα σοβαρότερη στεγαστική κρίση, εφόσον εφαρµοστούν τα νέα µέτρα ως έχουν. Η κατάσταση για το εγχώριο κτιριακό απόθεµα είναι ακόµα πιο δύσκολη εξαιτίας της κρίσης που προηγήθηκε, η οποία επιδείνωσε πολύ την κατάσταση µεγάλου µέρους των παλαιότερων κατοικιών. Οπως τονίζει η Εθνική Τράπεζα, τη δεκαετία 2012-2022 σχεδόν 250.000 κατοικίες υποβαθµίστηκαν σηµαντικά, µε αποτέλεσµα να µειωθεί αντίστοιχα η εµπορευσιµότητά τους. Αντίστοιχα, το µεγαλύτερο ποσοστό από τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 (και τα οποία θα είναι ηλικίας τουλάχιστον 50 ετών το 2030) δεν έχει αναβαθµιστεί/ανακαινιστεί στα χρόνια που µεσολάβησαν, καθώς οι επενδύσεις που έγιναν την τελευταία δεκαετία για τη συντήρηση και ανακατασκευή κτιρίων υπολογίζεται ότι υπολείπονταν κατά 35 δισ. ευρώ σε σχέση µε αυτές που απαιτούνταν για τη διατήρηση της αξίας του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος.
Είναι λοιπόν σαφές ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία» για τη χρηµατοδότηση των απαιτούµενων επενδύσεων, καθώς τα υφιστάµενα προγράµµατα «Εξοικονοµώ» δεν επαρκούν πλέον.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή της Κυριακής
