Η «βιτρίνα» της αγοράς ακινήτων κρίνεται μάλλον εντυπωσιακή, αν αναλογιστεί κανείς ότι, έπειτα από μία δεκαετία βαθιάς κρίσης, που γκρέμισε τις τιμές κατά 40%, καταγράφονται αυξήσεις 8%-11% στα μεγάλα αστικά κέντρα. Αν ψάξει, όμως, κανείς πίσω από αυτήν τη «βιτρίνα», θα ανακαλύψει τα μυστικά της κτηματαγοράς και τις παγίδες που κρύβει η εν εξελίξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι σε περίπου 20 ημέρες, δηλαδή μέσα στο πρώτο 10ήμερο του Μαρτίου, το υπουργείο Οικονομικών θα έχει πάρει στα χέρια του τις πρώτες εισηγήσεις των εκτιμητών. Πηγές που γνωρίζουν πρόσωπα και πράγματα επισημαίνουν ότι στο υπουργείο έχουν αποφασίσει λίγο έως πολύ το πού θα γίνουν αυξήσεις αξιών και σε ποιο ύψος, αφού ούτως ή άλλως η συμφωνία με τους θεσμούς προβλέπει μια βαθμιαία σύγκλιση εμπορικών - αντικειμενικών, έτσι ώστε να μην προκληθεί σοκ. Ποιο είναι το στοιχείο που επιβάλλει αυτό το... φιλτράρισμα; Το γεγονός ότι υπάρχουν περιοχές που δικαιολογούν αυξήσεις αντικειμενικών αξιών έως και 60%!
ΞΕΝΟΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ
Η νέα... άνοιξη της κτηματαγοράς δεν οφείλεται σε εγγενείς παράγοντες και αυτή είναι ίσως η μεγαλύτερη παγίδα για όσους καλούνται να διαχειριστούν την «καυτή πατάτα» των αντικειμενικών αξιών. Συγκεκριμένα, δεν έγιναν ξαφνικά... πλούσια τα ελληνικά νοικοκυριά, ούτε βγήκαν από τα... σεντούκια κρυμμένοι θησαυροί. Πλην ελαχίστων τέτοιων περιπτώσεων, η εικόνα από τα μεγάλα συμβολαιογραφικά και μεσιτικά γραφεία είναι ότι οι ξένοι αγοραστές είναι αυτοί που δίνουν τον τόνο στην κτηματαγορά και σπρώχνουν τις τιμές στα ύψη, προκαλώντας και τις ανάλογες στρεβλώσεις. «Στα 10 νέα συμβόλαια, τα 6-7 αφορούν αλλοδαπούς αγοραστές», αποκαλύπτει γνωστός συμβολαιογράφος, δίνοντας, όμως, ακόμα μία, πιο ενδιαφέρουσα πτυχή αυτής της νέας πραγματικότητας. Πέρα από τους Κινέζους, που διατηρούν τα πρωτεία, αλλά με πιο «χαλαρή» παρουσία τους τελευταίους μήνες, έχουν κάνει δυναμική εμφάνιση αγοραστές από την ευρύτερη περιοχή της Μέσης Ανατολής, καθώς και Κύπριοι.
Ποιοι έχουν κάνει την... έκπληξη; Οι Αιγύπτιοι, που ρίχνουν χρήμα κυρίως στην Αθήνα, ενώ, σύμφωνα με πληροφορίες, παρατηρείται «εισβολή» Λιβανέζων και Ισραηλινών στις παραδοσιακές συνοικίες του κέντρου της πρωτεύουσας. Ειδικότερα, καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον για την Κυψέλη και την Πατησίων, ενώ όποιο μικρό διαμέρισμα διατίθεται στην περιοχή των Αμπελοκήπων εξαφανίζεται εν ριπή οφθαλμού. Ποιο είναι το προφίλ αυτών των αγοραστών; Σίγουρα το ενδιαφέρον τους συνδέεται με τον θεσμό της Golden Visa, αλλά δεν είναι μόνον αυτό. Πρόκειται για μεσοαστούς των χωρών τους, με υψηλότερο βιοτικό επίπεδο από το αντίστοιχο ελληνικό, οι οποίοι επενδύουν σε φθηνά -επί του παρόντος- ακίνητα στην Αθήνα, και μάλιστα όχι για μισθώσεις τύπου Airbnb, αλλά για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Αντιθέτως, στα τουριστικά νησιά του Ιονίου και του Αιγαίου, που επίσης έχουν πάρει «φωτιά», οι Ευρωπαίοι έχουν το πάνω χέρι στις αγορές. Για παράδειγμα, στην Τήνο κάνουν παιχνίδι οι Γάλλοι, ενώ η Μύκονος χαρακτηρίζεται ως... Βαβέλ αγοραστών, καθώς συρρέουν επενδυτές από τις τέσσερις γωνιές του πλανήτη.
ΑΥΞΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ
Το «μπουμ» στις τιμές πώλησης έχει πυροδοτήσει, όμως, και αντίστοιχη αύξηση στα μισθώματα. Σύμφωνα με έρευνα του Global Property Guide, που έκανε ειδικό αφιέρωμα στην αναγέννηση της ελληνικής κτηματαγοράς, οι αποδόσεις, δηλαδή η σχέση ενοικίου - εμπορικής τιμής, διαμορφώνονται γύρω στο 4% στο κέντρο της Αθήνας για τα μεγάλα διαμερίσματα, αλλά στα μικρά, όπου παρατηρείται «πόλεμος» μεταξύ επενδυτών, οι αποδόσεις ξεπερνούν το 6%!
Με δεδομένο ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ξεπερνά το 73%, είναι προφανές ότι η αγορά ενοικίων ρυθμίζεται -με ό,τι συνεπάγεται αυτό- από το περίπου 20% του stock των ακινήτων. Αν αναλογιστεί, δε, κανείς ότι οι εκτιμητές ετοιμάζουν τις εισηγήσεις τους για τις αντικειμενικές αξίες, συνυπολογίζοντας και τις αποδόσεις των ενοικίων, αντιλαμβάνεται τις στρεβλώσεις που εγκυμονεί η διαδικασία.
*Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα «ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ» στις 15/2
