Από «κόσκινο» θα περάσουν οι εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων για τις νέες αντικειμενικές αξίες, καθώς το υπ’ αριθμόν ένα ζητούμενο είναι η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων να πληρώσει λιγότερο ή –στη χειρότερη περίπτωση– τον ίδιο ΕΝΦΙΑ με φέτος. Ο προϋπολογισμός προβλέπει ότι και το 2021 θα πρέπει να εισπραχθούν περίπου 2,6 δισ. ευρώ από όλους τους φόρους ακινήτων. Στο οικονομικό επιτελείο γνωρίζουν ότι η επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε περισσότερες περιοχές, η αύξηση των τιμών ζώνης που εισηγούνται οι ειδικοί, αλλά και η «αποκάλυψη» εκατοντάδων χιλιάδων τετραγωνικών που τακτοποιήθηκαν πολεοδομικά μέσα στο 2020, θα δημιουργήσουν πρόσθετη «φορολογητέα ύλη» τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ.

 Αυτό το «απόθεμα» θα χρησιμοποιηθεί προκειμένου να «χρηματοδοτηθεί» η αύξηση των εκπτωτικών συντελεστών του ΕΝΦΙΑ (από 10%-30% που είναι σήμερα, ανάλογα με την αξία της περιουσίας ακόμη και σε 10%-50%). Η αύξηση των μειωτικών συντελεστών –οι οποίοι επηρεάζουν όχι μόνο τον κύριο αλλά και τον συμπληρωματικό φόρο, για τον οποίο σχεδιάζεται ακόμη και η πλήρης κατάργηση σε βάθος χρόνου– μπορεί να επιφέρει μείωση του ΕΝΦΙΑ ακόμη και σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί κατά 20%.

Ετσι, με το συγκεκριμένο «κοκτέιλ μέτρων» (δηλαδή «ελεγχόμενη» αναπροσαρμογή τιμών ζώνης και αύξηση των εκπτωτικών συντελεστών και μάλιστα κλιμακωτά ώστε να ευνοούνται οι πολλοί με τις μικρές περιουσίες) είναι δεδομένο ότι θα πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα μειωθεί ή θα παραμείνει αμετάβλητη. Επίσης, θα πληρώσουν λιγότερα και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί έως και 10%-15%.

 Ο κατάλογος αυτών που θα πληρώσουν περισσότερα θα περιλαμβάνει μια μειοψηφία ιδιοκτητών ακινήτων σε περιοχές όπου θα υπάρξουν μεγάλες ανατιμήσεις, άνω του 30%. Αυτές οι ανατιμήσεις όμως θα δικαιολογηθούν καθώς στον σχετικό κατάλογο θα ξεχωρίζουν περιοχές ιδιαιτέρως δημοφιλείς (π.χ. νησιά Κυκλάδων, τουριστικοί προορισμοί κ.λπ.), που σήμερα είναι υποτιμημένες με βάση τις τιμές της εφορίας, κυρίως επειδή δεν εντάσσονται στο σύστημα αντικειμενικών αξιών.

Το όλο «οικοδόμημα» του ΕΝΦΙΑ για το 2021 προϋποθέτει σωστή προετοιμασία καθώς πρέπει να «ταιριάξουν» τα νέα ποσοστά έκπτωσης του ΕΝΦΙΑ με τις καινούργιες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, αλλά και με τις κλίμακες βάσει των οποίων προκύπτει ο φόρος κατοχής ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο.
Προκειμένου να επέλθει το επιθυμητό αποτέλεσμα –ελάφρυνση ή μηδενική επιβάρυνση για τους πολλούς και μικρές επιβαρύνσεις για τις λίγες «ειδικές περιπτώσεις»–, ολόκληρο το «πακέτο» των παρεμβάσεων θα ενεργοποιηθεί μετά τον Ιούνιο, δηλαδή αρκετά κοντά χρονικά στην εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ της επόμενης χρονιάς.

 Το αποτέλεσμα της εκκαθάρισης του ΕΝΦΙΑ προκύπτει από μια σύνθεση «διεργασία». Βάσει της τιμής ζώνης στην περιοχή που βρίσκεται ένα ακίνητο, προκύπτει ο φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο.

Επειδή υπάρχουν κλίμακες, μπορεί ένα διαμέρισμα σε περιοχή με τιμή ζώνης 900 ευρώ να πληρώνει ακριβώς τον ίδιο ΕΝΦΙΑ με ένα ακίνητο σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι ακόμη και 10%-15% υψηλότερη. Αρα, από τη στιγμή που με την αναπροσαρμογή της τιμής ζώνης δεν προκύπτει και αλλαγή κλιμακίου, δεν αλλάζει και ο ΕΝΦΙΑ.

Αυτό είναι και το πρώτο «πεδίο» στο οποίο μπορεί να υπάρξει πολιτική παρέμβαση. Δηλαδή, οι τελικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης να είναι τέτοιες που δεν θα οδηγούν και σε αλλαγή κλιμακίου ώστε να προκύπτει περισσότερος ΕΝΦΙΑ.

Επίσης, το υπουργείο Οικονομικών έχει πάντοτε το περιθώριο να «προσαρμόσει» τα κλιμάκια στα νέα δεδομένα που θα διαμορφωθούν, ώστε να «απορροφηθούν» πιθανές μεγάλες επιβαρύνσεις.

 Μετά τον υπολογισμό του φόρου ανά ακίνητο, ενεργοποιούνται οι γενικοί μειωτικοί συντελεστές οι οποίοι εφαρμόζονται επί της τελικής επιβάρυνσης που προκύπτει από όλα τα ακίνητα που έχει κάποιος στην κατοχή του, αλλά και τον συμπληρωματικό φόρο (αν το άθροισμα της αξίας των ακινήτων ξεπερνάει τις 250.000 ευρώ). Αυτό είναι το δεύτερο επίπεδο στο οποίο αναμένεται να υπάρξει πολιτική παρέμβαση. Σήμερα, οι μειωτικοί συντελεστές είναι οι εξής:  

  1. Για ακίνητα έως και 60.000 ευρώ ο μειωτικός συντελεστής είναι 30%. Θα εξεταστεί η γενναία αύξησή του ακόμη και στο 50%, καθώς το αποτέλεσμα είναι εντυπωσιακό (ουσιαστικά εκμηδενίζονται οι επιπτώσεις από τις αυξήσεις αντικειμενικών αξιών) και το δημοσιονομικό κόστος είναι μικρό. 
  1. Για ακίνητα από 60.000 έως 80.000 ευρώ, ο μειωτικός συντελεστής είναι 27% και αναμένεται να αυξηθεί ακόμη και στο 40%. 
  1. Από 80.000 έως 100.000, σήμερα γίνεται έκπτωση 25%, η οποία και θα ξεπεράσει το 35%. 
  1. Ο μεγάλος όγκος των ιδιοκτητών ακινήτων, που έχουν περιουσίες από 100.000 ευρώ και πάνω, θα λάβει μια συνολική έκπτωση 30% από 20% που είναι σήμερα, ποσοστό το οποίο συνδέεται και με την προεκλογική εξαγγελία της κυβέρνησης. 
  1. Οσο για τις μεγάλες περιουσίες άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ, η ελάφρυνση θα επέλθει κυρίως από την προωθούμενη κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου και λιγότερο από την αύξηση του συντελεστή έκπτωσης που σήμερα είναι 10%.

 

Κερδισμένοι και χαμένοι στο νέο μοντέλο

 Μπορεί ο ιδιοκτήτης ακινήτου σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί κατά 20% να πληρώσει λιγότερο φόρο το 2021; Οι αριθμοί δείχνουν ότι μπορεί να συμβεί και αυτό, καθώς η ανατίμηση μπορεί να «εκμηδενιστεί» όταν φτάσουμε στο επίπεδο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και από τα κλιμάκια του φόρου κατοχής ακινήτου αλλά και από τα τελικά ποσοστά έκπτωσης.

Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα: Ιδιοκτήτης ακινήτου 100 τετραγωνικών μέτρων, σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό, το 2020 πλήρωσε 382 ευρώ ΕΝΦΙΑ (το τελικό ποσό επηρεάζεται και από τα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως είναι η παλαιότητα, οι προσόψεις κ.λπ.).

Για το 2021, η τιμή ζώνης θα αυξηθεί στα 1.900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή κατά 300 ευρώ ή περίπου 20% (συνήθως οι τιμές ζώνης «στρογγυλοποιούνται σε επίπεδο 50άρικου, συνταγή η οποία ακολουθείται συστηματικά από το 1980 και μετά). Παρά την αύξηση της τιμής ζώνης, ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί από τα 382 ευρώ στα 334 ευρώ, δηλαδή κατά 48 ευρώ ή πάνω από 10%. Τι θα συνέβαινε αν η τιμή ζώνης στη συγκεκριμένη περιοχή υφίστατο ανατίμηση κατά 10% φτάνοντας από τα 1.600 στα 1.800 ευρώ; Ακριβώς το ίδιο. Ο ΕΝΦΙΑ θα μειωνόταν και πάλι από τα 382 στα 334 ευρώ, απόδειξη ότι το αποτέλεσμα της εκκαθάρισης δεν είναι άμεση συνάρτηση της μεταβολής της τιμής ζώνης. Αυτή η μείωση προκαλείται κυρίως από την αύξηση του εκπτωτικού ποσοστού στον τελικό λογαριασμό.

 Σε άλλες περιπτώσεις, βέβαια, αυτή η πρόσθετη έκπτωση δεν θα εκμηδενίσει την επιβάρυνση. Για παράδειγμα, αν το ίδιο διαμέρισμα ήταν σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ, η οποία θα αυξανόταν σε 2.200 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ από τα 382 ευρώ θα αυξανόταν στα 445 ευρώ ή κατά 63% παρά την αύξηση του μειωτικού συντελεστή του ΕΝΦΙΑ.

 Σε κάθε περίπτωση, για την επόμενη χρονιά, στον κατάλογο των κερδισμένων αναμένεται να μπουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου θα γίνουν μειώσεις αντικειμενικών αξιών, όλοι όσοι έχουν ιδιοκτησίες σε περιοχές όπου οι τιμές θα παραμείνουν αμετάβλητες αλλά και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα υποστούν μικρή ανατίμηση της τάξεως του 10% στην τιμή ζώνης.