Έκρηξη στα ενοίκια της Αθήνας - Λιγοστεύουν τα διαθέσιμα ποιοτικά ακίνητα, ενώ οι δυσκολίες αυξάνουν για πολλά νοικοκυριά
Μετά και την υγειονομική κρίση, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αναζητούν σημαντικά υψηλότερα ποσά, λόγω και του πληθωρισμού
Όλο και περισσότεροι ενοικιαστές ανταγωνίζονται για όλο και λιγότερα ακίνητα, με αποτέλεσμα οι τιμές να παραμένουν ιδιαίτερα υψηλές, συγκριτικά πάντα με τα εισοδήματα των πολιτών». Με τη φράση αυτή επαγγελματίας της αγοράς ακινήτων εξηγεί την κατάσταση που έχει παγιωθεί στην Αθήνα και είναι ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους αγωνιούν πολλά νοικοκυριά.
Αλλωστε, αυτό έχει παρατηρηθεί πλέον και στις ανανεώσεις των συμβολαίων που είχαν συναφθεί πριν από μερικά χρόνια, το 2017, το 2018 ή ακόμα και το 2019. Πολλοί ιδιοκτήτες είχαν κρατήσει τα ενοίκια χαμηλά τα προηγούμενα χρόνια, θέλοντας να στηρίξουν τους ενοικιαστές τους και επιθυμώντας ασφαλώς να εξασφαλίσουν την έγκαιρη αποπληρωμή τους. Σήμερα όμως, μετά και την υγειονομική κρίση, οι περισσότεροι αναζητούν υψηλότερα ενοίκια λόγω και του πληθωρισμού. Ωστόσο, οι περισσότεροι ενοικιαστές αδυνατούν ή δεν επιθυμούν να συναινέσουν στις αυξήσεις αυτές, εκ των οποίων άλλωστε πολλές είναι ιδιαίτερα σημαντικές, φτάνοντας έως 50%, π.χ. από τα 400 στα 600 ευρώ.
Το αποτέλεσμα της κατάστασης αυτής είναι να παρατηρείται συνεχής εισροή νέων ενδιαφερομένων, δηλαδή ζήτησης, στην αγορά ενοικίασης κατοικιών. Αν σε αυτούς προστεθούν το φοιτητικό κύμα, που ήταν πολύ μεγάλο φέτος, οι ψηφιακοί «νομάδες» και φυσικά οι ξένοι επισκέπτες που διαμένουν σε ακίνητα μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθίσταται όλο και πιο εμφανές ότι τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα, και ιδίως εκείνα που είναι υψηλής ποιότητας και σε καλά σημεία, είναι ελάχιστα. Ως εκ τούτου, και το κόστος είναι ανάλογα υψηλό.
Προσφορά
Την ίδια στιγμή, η αγορά ακινήτων δεν φαίνεται να έχει προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες. Οπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, τα περισσότερα διαμερίσματα που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αναζητούν αγοραστές και όχι ενοικιαστές. Δηλαδή, έχουν παραμείνει στην περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, όταν οι περισσότεροι αναζητούσαν ακίνητο προς αγορά και όχι τόσο προς ενοικίαση. Αν δεν αλλάξει αυτή η ισορροπία μέσω της αύξησης της διαθεσιμότητας των ενοικιαζόμενων κατοικιών, δύσκολα θα υπάρξει αποκλιμάκωση των τιμών των ενοικίων.
Τα νούμερα από τις αγγελίες είναι χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», στο τέλος του 2021 ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών στην Αθήνα είχε υποχωρήσει κατά 4,3%, σε 29.053 ακίνητα από 30.305 τον προηγούμενο χρόνο. Ωστόσο, στα πιο μεγάλα ακίνητα, επιφάνειας από 80 τ.μ. και πάνω, δηλαδή στα διαμερίσματα που απευθύνονται σε οικογένειες και νέα νοικοκυριά, η πτώση ήταν υπερδιπλάσια, ξεπερνώντας το 10%. Συγκεκριμένα, στα ακίνητα από 81 έως 120 τ.μ. παρατηρήθηκε κάμψη 10,3%, φθάνοντας σε 7.043 ακίνητα, ενώ στα άνω των 120 τ.μ. η πτώση άγγιξε το 11%, σε 2.460 συνολικά. Η δε μέση τιμή ενοικίασης παρέμεινε σχετικά σταθερή, σε 7,5 ευρώ/τ.μ. για τα ακίνητα των 80-120 τ.μ. και σε 8,8 ευρώ/τ.μ. για τα μεγαλύτερα (άνω των 120 τ.μ.).
Ασφαλώς, με δεδομένο ότι το 2021 επαναλειτούργησε η αγορά ακινήτων μετά την υποχώρηση της υγειονομικής κρίσης, πτώση σημείωσε και ο αριθμός των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών. Ειδικότερα, τα προς πώληση ακίνητα στην Αθήνα ανέρχονταν σε 77.638 στο τέλος του 2021, σημειώνοντας πτώση κατά σχεδόν 9% σε σχέση με το 2020. Ωστόσο, ακόμα κι έτσι, ο αριθμός αυτός εξακολουθεί να είναι υπερδιπλάσιος συγκριτικά με τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση (29.053)
Περισσότεροι πωλητές
Ουσιαστικά, λοιπόν, η αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί όπως θα έπρεπε, καθώς οι πωλητές είναι πολύ περισσότεροι συγκριτικά με τους εκμισθωτές, τη στιγμή που η ζήτηση είναι εκ διαμέτρου αντίθετη. Εν τω μεταξύ, δεν διαφαίνεται κάποια διαφοροποίηση στον ορίζοντα, καθώς και τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που θα αρχίσουν να διατίθενται το προσεχές διάστημα στην αγορά από τα επενδυτικά funds και τις τράπεζες θα αφορούν πωλήσεις και όχι ενοικιάσεις, με αποτέλεσμα να διατηρείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ενοικίων.
Πρόκειται για ένα κοινωνικό πρόβλημα, που θα αρχίσει να διογκώνεται ακόμα περισσότερο τα επόμενα χρόνια, καθώς ο ανοδικός κύκλος των επιτοκίων αναμένεται να περιορίσει εκ νέου τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, μιας και θα περιοριστεί ο αριθμός εκείνων που θα επιθυμούν να δανειοδοτηθούν σε σημαντικά υψηλότερο κόστος σε σχέση με πριν από μερικούς μήνες.
Δημοσιεύτηκε στα ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ στις 19/11
Αλλωστε, αυτό έχει παρατηρηθεί πλέον και στις ανανεώσεις των συμβολαίων που είχαν συναφθεί πριν από μερικά χρόνια, το 2017, το 2018 ή ακόμα και το 2019. Πολλοί ιδιοκτήτες είχαν κρατήσει τα ενοίκια χαμηλά τα προηγούμενα χρόνια, θέλοντας να στηρίξουν τους ενοικιαστές τους και επιθυμώντας ασφαλώς να εξασφαλίσουν την έγκαιρη αποπληρωμή τους. Σήμερα όμως, μετά και την υγειονομική κρίση, οι περισσότεροι αναζητούν υψηλότερα ενοίκια λόγω και του πληθωρισμού. Ωστόσο, οι περισσότεροι ενοικιαστές αδυνατούν ή δεν επιθυμούν να συναινέσουν στις αυξήσεις αυτές, εκ των οποίων άλλωστε πολλές είναι ιδιαίτερα σημαντικές, φτάνοντας έως 50%, π.χ. από τα 400 στα 600 ευρώ.
Το αποτέλεσμα της κατάστασης αυτής είναι να παρατηρείται συνεχής εισροή νέων ενδιαφερομένων, δηλαδή ζήτησης, στην αγορά ενοικίασης κατοικιών. Αν σε αυτούς προστεθούν το φοιτητικό κύμα, που ήταν πολύ μεγάλο φέτος, οι ψηφιακοί «νομάδες» και φυσικά οι ξένοι επισκέπτες που διαμένουν σε ακίνητα μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθίσταται όλο και πιο εμφανές ότι τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα, και ιδίως εκείνα που είναι υψηλής ποιότητας και σε καλά σημεία, είναι ελάχιστα. Ως εκ τούτου, και το κόστος είναι ανάλογα υψηλό.
Προσφορά
Την ίδια στιγμή, η αγορά ακινήτων δεν φαίνεται να έχει προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες. Οπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, τα περισσότερα διαμερίσματα που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αναζητούν αγοραστές και όχι ενοικιαστές. Δηλαδή, έχουν παραμείνει στην περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, όταν οι περισσότεροι αναζητούσαν ακίνητο προς αγορά και όχι τόσο προς ενοικίαση. Αν δεν αλλάξει αυτή η ισορροπία μέσω της αύξησης της διαθεσιμότητας των ενοικιαζόμενων κατοικιών, δύσκολα θα υπάρξει αποκλιμάκωση των τιμών των ενοικίων. Τα νούμερα από τις αγγελίες είναι χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», στο τέλος του 2021 ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών στην Αθήνα είχε υποχωρήσει κατά 4,3%, σε 29.053 ακίνητα από 30.305 τον προηγούμενο χρόνο. Ωστόσο, στα πιο μεγάλα ακίνητα, επιφάνειας από 80 τ.μ. και πάνω, δηλαδή στα διαμερίσματα που απευθύνονται σε οικογένειες και νέα νοικοκυριά, η πτώση ήταν υπερδιπλάσια, ξεπερνώντας το 10%. Συγκεκριμένα, στα ακίνητα από 81 έως 120 τ.μ. παρατηρήθηκε κάμψη 10,3%, φθάνοντας σε 7.043 ακίνητα, ενώ στα άνω των 120 τ.μ. η πτώση άγγιξε το 11%, σε 2.460 συνολικά. Η δε μέση τιμή ενοικίασης παρέμεινε σχετικά σταθερή, σε 7,5 ευρώ/τ.μ. για τα ακίνητα των 80-120 τ.μ. και σε 8,8 ευρώ/τ.μ. για τα μεγαλύτερα (άνω των 120 τ.μ.).
Ασφαλώς, με δεδομένο ότι το 2021 επαναλειτούργησε η αγορά ακινήτων μετά την υποχώρηση της υγειονομικής κρίσης, πτώση σημείωσε και ο αριθμός των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών. Ειδικότερα, τα προς πώληση ακίνητα στην Αθήνα ανέρχονταν σε 77.638 στο τέλος του 2021, σημειώνοντας πτώση κατά σχεδόν 9% σε σχέση με το 2020. Ωστόσο, ακόμα κι έτσι, ο αριθμός αυτός εξακολουθεί να είναι υπερδιπλάσιος συγκριτικά με τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση (29.053)
Περισσότεροι πωλητές
Ουσιαστικά, λοιπόν, η αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί όπως θα έπρεπε, καθώς οι πωλητές είναι πολύ περισσότεροι συγκριτικά με τους εκμισθωτές, τη στιγμή που η ζήτηση είναι εκ διαμέτρου αντίθετη. Εν τω μεταξύ, δεν διαφαίνεται κάποια διαφοροποίηση στον ορίζοντα, καθώς και τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που θα αρχίσουν να διατίθενται το προσεχές διάστημα στην αγορά από τα επενδυτικά funds και τις τράπεζες θα αφορούν πωλήσεις και όχι ενοικιάσεις, με αποτέλεσμα να διατηρείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ενοικίων. Πρόκειται για ένα κοινωνικό πρόβλημα, που θα αρχίσει να διογκώνεται ακόμα περισσότερο τα επόμενα χρόνια, καθώς ο ανοδικός κύκλος των επιτοκίων αναμένεται να περιορίσει εκ νέου τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, μιας και θα περιοριστεί ο αριθμός εκείνων που θα επιθυμούν να δανειοδοτηθούν σε σημαντικά υψηλότερο κόστος σε σχέση με πριν από μερικούς μήνες.
Δημοσιεύτηκε στα ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ στις 19/11
