Τα επιτόκια εκτινάσσουν το κόστος για τα ακίνητα - Τι συμβαίνει µε τα ενοίκια

Δυσκολότερη από ποτέ έχει γίνει πλέον η επιλογή αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου έπειτα από τις διαδοχικές αυξήσεις επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), οι οποίες µάλιστα θα έχουν και συνέχεια τους επόµενους µήνες, σύµφωνα µε τις δηλώσεις ανώτατων στελεχών της ΕΚΤ. Ηδη πάντως, σήµερα, το κόστος ενός στεγαστικού δανείου έχει αυξηθεί σηµαντικά, ιδίως για όσους δανειολήπτες είχαν επιλέξει προϊόντα µε κυµαινόµενο επιτόκιο. Σε αυτές τις περιπτώσεις και ανάλογα µε το ύψος του κεφαλαίου και τη διάρκεια του δανείου, οι επιβαρύνσεις είναι της τάξης των 150-300 ευρώ κατά µέσο όρο στη µηνιαία δόση.

Ταυτόχρονα, υψηλότερου κόστους είναι και οι δόσεις για νέες χορηγήσεις. Μέχρι πριν από µερικούς µήνες, για ένα δάνειο της τάξης των 100.000-150.000 ευρώ η µέση µηνιαία δόση κυµαινόταν από 430 έως 600 ευρώ, ανάλογα µε το ύψος του δανείου, τη διάρκεια και ασφαλώς το είδος του επιτοκίου (σταθερό ή κυµαινόµενο). Με βάση και τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρµόζονται, η δόση αυτή κρίνεται προσιτή για ένα µέσο νοικοκυριό µε καθαρό ετήσιο εισόδηµα της τάξης των 25.000 ευρώ. Ωστόσο, τα δεδοµένα αυτά έχουν διαφοροποιηθεί σήµερα, καθώς δάνεια µε αντίστοιχα χαρακτηριστικά κοστίζουν από 550 έως και 750 ευρώ, είναι δηλαδή παρόµοιου κόστους µε το ύψος ενός µηνιαίου ενοικίου ακινήτου.

Σύµφωνα µε την τελευταία έκθεση της ΤτΕ για τη χρηµατοπιστωτική σταθερότητα, κατά το πρώτο εξάµηνο του 2022 (πριν δηλαδή ξεκινήσει η ανοδική πορεία των επιτοκίων), οι εκταµιεύσεις δανείων µε εξασφάλιση κατοικίας δεν ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ. Η µέση εκταµίευση διαµορφώθηκε σε 75,6 χιλιάδες ευρώ ανά δάνειο, η µέση διάρκεια ήταν 23 έτη, ενώ κατά µέσο όρο οι τράπεζες χρηµατοδότησαν το 65% της αξίας των ακινήτων που προορίζονται για ιδιοκατοίκηση και το 80% των ακινήτων που αποκτήθηκαν µε στόχο την εµπορική εκµετάλλευση.

Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή για ένα µέσο νοικοκυριό ανάµεσα στην αγορά ή την ενοικίαση έχει αρχίσει να καθίσταται πιο δύσκολη, µε δεδοµένο µάλιστα ότι και οι τιµές πώλησης κατοικιών έχουν καταγράψει πολύ σηµαντικές αυξήσεις τα τελευταία χρόνια, ανάλογες µε εκείνες των ενοικίων. Αυτό σηµαίνει ότι η ταυτόχρονη αύξηση του κόστους δανεισµού έχει δυσχεράνει σηµαντικά την αγορά κατοικίας, µε αποτέλεσµα να είναι και πιο δύσκολη η απόφαση για απόκτηση ακινήτου για πολλά νοικοκυριά. Σύµφωνα µε τα στοιχεία της ανάλυσης του Spitogatos Insights, του τµήµατος ερευνών της οµώνυµης ηλεκτρονικής πλατφόρµας αγγελιών ακινήτων, το 2022, σε πανελλαδικό επίπεδο, η µέση αύξηση των ζητούµενων τιµών πώλησης διαµορφώθηκε σε 7,2% έναντι του προηγούµενου έτους, ενώ κατά το τέταρτο τρίµηνο του 2022 η ετήσια αύξηση ανήλθε σε 8%.

500 εκατ. ευρώ περίπου οι εκταµιεύσεις δανείων µε εξασφάλιση κατοικίας το πρώτο εξάµηνο του 2022

Έως και 40%-50%

Υπενθυµίζεται ότι ένα σηµαντικό ποσοστό ενοικιαστών εξακολουθεί να απολαµβάνει τιµές ενοικίων του 2017-2018, που σε ορισµένες περιπτώσεις είναι ακόµα και 40%-50% µειωµένες σε σχέση µε τα σηµερινά δεδοµένα που έχουν διαµορφωθεί στην αγορά. Αυτό µεταφράζεται σε ενοίκια της τάξης των 450-550 ευρώ, έναντι 650-750 ευρώ που θα απαιτούνταν αν επρόκειτο για νέα µίσθωση. Παράλληλα, ακόµα και στις ανανεώσεις παλαιότερων µισθωτηρίων συµβολαίων συχνά οι ιδιοκτήτες δεν απαιτούν τεράστιες αυξήσεις, ιδίως αν οι ενοικιαστές είναι τυπικοί στην πληρωµή του ενοικίου.

Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι ναι µεν γίνονται αναπροσαρµογές ενοικίων προς τα πάνω, αλλά αν ο ενοικιαστής έχει και αρκετά χρόνια στο ακίνητο, αυτές είναι λελογισµένες, π.χ. της τάξεως των 50-100 ευρώ και όχι 200-300 ευρώ σε σχέση µε το προηγούµενο ενοίκιο.

80% των αγοραπωλησιών πραγµατοποιείται αποκλειστικά µε µετρητά, χωρίς δηλαδή τραπεζική χρηµατοδότηση

Από την άλλη, ακόµα ένας παράγοντας που θα πρέπει να υπολογίζεται είναι τι ακίνητο και σε ποια περιοχή µπορεί να το αποκτήσει κανείς µε ένα δάνειο 100.000 ευρώ (και δόση αντίστοιχη του ενοικίου του), συγκριτικά µε το σπίτι που νοικιάζει σήµερα. Σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχει σηµαντική απόκλιση, καθώς τα ακίνητα που µισθώνονται αντί ενοικίων 700- 800 ευρώ είναι κατά κανόνα ανακαινισµένα, σε καλή κατάσταση και σε περιοχές µε υψηλή ποιότητα ζωής.

Επίσης, µπορεί να προσφέρουν ευκολίες, όπως ηλιακός θερµοσίφωνας, ατοµική θέρµανση και να έχουν αναβαθµιστεί ενεργειακά. Αντίστοιχα ακίνητα για αγορά ενδέχεται να απαιτούν ποσά της τάξης των 200.000 ευρώ και πάνω, κάτι που ουσιαστικά καθιστά την παραµονή στο ενοίκιο µονόδροµο, εκτός αν υπάρχει η δυνατότητα χρηµατοδότησης της αγοράς µε ίδια κεφάλαια.

Οπως φαίνεται, πάντως, ο παράγοντας του τραπεζικού δανεισµού έχει µικρότερη σηµασία σε σχέση µε την περίοδο πριν από την οικονοµική κρίση. Σύµφωνα µε τα όσα ανέφερε ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας, Γκίκας Χαρδούβελης, στο πρόσφατο ετήσιο συνέδριο της ΠΟΜΙ∆Α (Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), σήµερα το 80% των αγοραπωλησιών πραγµατοποιείται αποκλειστικά µε µετρητά, χωρίς δηλαδή τραπεζική χρηµατοδότηση. Αυτός είναι και ο λόγος που εκτιµάται ότι η αγορά κατοικίας είναι «θωρακισµένη» απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων συγκριτικά µε άλλες αγορές του εξωτερικού.

* Δημοσιεύτηκε στο Money Pro στις 18/2/2023.