Ασπίδα στο real estate οι ξένες επενδύσεις - Η ελληνική αγορά συνεχίζει να εξασφαλίζει πολύτιµα κεφάλαια από το εξωτερικό
Ο σηµαντικός ρόλος και η κατακόρυφη επιτάχυνση της «Χρυσής Βίζας», που ενισχύει τη ζήτηση τα τελευταία χρόνια
Σηµαντική στήριξη στην αγορά κατοικίας προσφέρουν οι ξένες επενδύσεις, καθώς συνεισφέρουν πολύτιµη ρευστότητα για την αύξηση του όγκου των συναλλαγών και µεταξύ εγχώριων αγοραστών.
Μπορεί το κόστος δανεισµού να έχει πλέον βρεθεί στο υψηλότερο σηµείο των τελευταίων δύο δεκαετιών, µετά και τη νέα αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα κατά 50 µονάδες βάσης την προηγούµενη εβδοµάδα, ωστόσο η ελληνική αγορά ακινήτων εξασφαλίζει πολύτιµα κεφάλαια από τις άµεσες επενδύσεις που πραγµατοποιούν οι ξένοι αγοραστές. Ταυτόχρονα, οι πωλητές αντλούν σηµαντική ρευστότητα, η οποία συχνά διοχετεύεται για νέες αγορές ακινήτων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2022 αποτέλεσε έτος-ορόσηµο για τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά, ξεπερνώντας κάθε ιστορικό προηγούµενο. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα προσέγγισαν τα 2 δισ. ευρώ πέρυσι (1,97 δισ. ευρώ). Πρόκειται για ένα µέγεθος που ξεπέρασε κατά 68% το αντίστοιχο µέγεθος του 2021, που δεν είχε ξεπεράσει το 1,17 δισ. ευρώ, ενώ ήταν και υψηλότερο κατά 37% σε σχέση µε το 2019, όταν είχε καταγραφεί το προηγούµενο ιστορικό υψηλό µε 1,45 δισ. ευρώ άµεσων ξένων επενδύσεων στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Με βάση το τελευταίο εβδοµαδιαίο δελτίο οικονοµικών εξελίξεων της Alpha Bank, οι άµεσες ξένες επενδύσεις στο σύνολο της οικονοµίας ανήλθαν σε 7,2 δισ. ευρώ το 2022, αποτελώντας την καλύτερη επίδοση των τελευταίων 21 ετών. Αυτό σηµαίνει ότι στην αγορά ακινήτων κατευθύνθηκε το 27,7% των συνολικών κεφαλαίων από το εξωτερικό.
Πρόγραμμα
Σηµαντικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή είχε ασφαλώς και το πρόγραµµα «Χρυσή Βίζα», για τη χορήγηση αδειών παραµονής µέσω της απόκτησης ακινήτων. Με βάση τα τελευταία επίσηµα στοιχεία, το 2022 χορηγήθηκαν 2.258 νέες άδειες, ενώ υπολογίζεται ότι επενδύθηκαν κεφάλαια της τάξεως των 600-650 εκατ. ευρώ από επενδυτές τρίτων χωρών. Μάλιστα, κατά το τελευταίο τρίµηνο του έτους, σηµειώθηκε κατακόρυφη επιτάχυνση της εν λόγω δραστηριότητας, λόγω της ανακοίνωσης της κυβέρνησης για τον διπλασιασµό του ελάχιστου ορίου επένδυσης, από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια.
Κάπως έτσι, τον ∆εκέµβριο του 2022 υποβλήθηκαν 1.216 νέες αιτήσεις χορήγησης άδειας µόνιµου επενδυτή, από 337 τον προηγούµενο Σεπτέµβριο. Η τάση αυτή, µάλιστα, διατηρείται µε αµείωτο ρυθµό και κατά τους πρώτους µήνες του 2023, µε δεδοµένο ότι υπάρχει χρονικό περιθώριο έως την 1η Μαΐου για την κατοχύρωση άδειας παραµονής, µε το προγενέστερο όριο των 250.000 ευρώ, αρκεί να έχει συναφθεί προσύµφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου. Στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή της, η ΤτΕ έκανε λόγο για µεγαλύτερη εξάρτηση της εγχώριας αγοράς ακινήτων από τη ζήτηση από το εξωτερικό, εκτιµώντας ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον από τους Έλληνες είναι πολύ πιθανό να περιοριστεί, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και των τιµών πώλησης, αλλά κι εξαιτίας των αβεβαιοτήτων που σχετίζονται µε τον συνεχιζόµενο πόλεµο στην Ουκρανία.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι οι ξένοι αγοραστές τροφοδοτούν την αγορά µε ρευστότητα, καθώς οι πωλητές αποκτούν αυξηµένες δυνατότητες για µελλοντικές επενδύσεις για τους ίδιους, είτε µέσω της επανεπένδυσης στην αγορά ακινήτων είτε µέσω άλλων επενδύσεων
Χάσμα
Ωστόσο, όπως σηµειώνουν επαγγελµατίες της αγοράς ακινήτων, συχνά παρατηρείται και το φαινόµενο των µη ρεαλιστικών προσδοκιών πολλών ιδιοκτητών. Ακριβώς, δηλαδή, επειδή ορισµένοι πωλητές ενηµερώνονται για το υψηλό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, θεωρούν πως θα µπορέσουν να διαθέσουν το ακίνητό τους σε τιµές που είναι πολύ πάνω από τις οικονοµικές αντοχές των µέσων Ελλήνων αγοραστών.
Πολλές φορές, µάλιστα, αυτό συµβαίνει σε περιπτώσεις κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές που δεν παρουσιάζουν σχεδόν κανένα αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, όπως, για παράδειγµα, τα βόρεια προάστια της Αθήνας. Το αποτέλεσµα είναι να δηµιουργείται χάσµα µεταξύ των ζητούµενων τιµών πώλησης κι εκείνων που κατά κανόνα προσφέρουν οι περισσότεροι Έλληνες αγοραστές. Ετσι, αρκετά ακίνητα παραµένουν απούλητα επί χρόνια, καθώς η µεν αγοραστική δύναµη των νοικοκυριών δέχεται συνεχή πλήγµατα, οι δε απαιτήσεις των ιδιοκτητών δεν υποχωρούν σηµαντικά. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο πολλοί επαγγελµατίες του κλάδου των µεσιτών, µεταξύ των οποίων και ο ίδιος ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής, Λευτέρης Ποταµιάνος, ζητούν την αύξηση της προσφοράς, από την πλευρά των επενδυτικών funds και των τραπεζών, που έχουν στην κατοχή τους δεκάδες χιλιάδες κατοικίες.
Η διάθεση περισσότερων ακινήτων στην αγορά σε πιο ρεαλιστικές τιµές σε σχέση µε τα εισοδήµατα των νοικοκυριών θα επιτρέψουν την πραγµατοποίηση µεγαλύτερου αριθµού συναλλαγών, αποσυµπιέζοντας την αγορά και ικανοποιώντας τη ζήτηση, χωρίς να δηµιουργούνται τεχνητές «φούσκες».
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 24/3
Μπορεί το κόστος δανεισµού να έχει πλέον βρεθεί στο υψηλότερο σηµείο των τελευταίων δύο δεκαετιών, µετά και τη νέα αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα κατά 50 µονάδες βάσης την προηγούµενη εβδοµάδα, ωστόσο η ελληνική αγορά ακινήτων εξασφαλίζει πολύτιµα κεφάλαια από τις άµεσες επενδύσεις που πραγµατοποιούν οι ξένοι αγοραστές. Ταυτόχρονα, οι πωλητές αντλούν σηµαντική ρευστότητα, η οποία συχνά διοχετεύεται για νέες αγορές ακινήτων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2022 αποτέλεσε έτος-ορόσηµο για τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά, ξεπερνώντας κάθε ιστορικό προηγούµενο. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα προσέγγισαν τα 2 δισ. ευρώ πέρυσι (1,97 δισ. ευρώ). Πρόκειται για ένα µέγεθος που ξεπέρασε κατά 68% το αντίστοιχο µέγεθος του 2021, που δεν είχε ξεπεράσει το 1,17 δισ. ευρώ, ενώ ήταν και υψηλότερο κατά 37% σε σχέση µε το 2019, όταν είχε καταγραφεί το προηγούµενο ιστορικό υψηλό µε 1,45 δισ. ευρώ άµεσων ξένων επενδύσεων στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Με βάση το τελευταίο εβδοµαδιαίο δελτίο οικονοµικών εξελίξεων της Alpha Bank, οι άµεσες ξένες επενδύσεις στο σύνολο της οικονοµίας ανήλθαν σε 7,2 δισ. ευρώ το 2022, αποτελώντας την καλύτερη επίδοση των τελευταίων 21 ετών. Αυτό σηµαίνει ότι στην αγορά ακινήτων κατευθύνθηκε το 27,7% των συνολικών κεφαλαίων από το εξωτερικό.
Πρόγραμμα
Σηµαντικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή είχε ασφαλώς και το πρόγραµµα «Χρυσή Βίζα», για τη χορήγηση αδειών παραµονής µέσω της απόκτησης ακινήτων. Με βάση τα τελευταία επίσηµα στοιχεία, το 2022 χορηγήθηκαν 2.258 νέες άδειες, ενώ υπολογίζεται ότι επενδύθηκαν κεφάλαια της τάξεως των 600-650 εκατ. ευρώ από επενδυτές τρίτων χωρών. Μάλιστα, κατά το τελευταίο τρίµηνο του έτους, σηµειώθηκε κατακόρυφη επιτάχυνση της εν λόγω δραστηριότητας, λόγω της ανακοίνωσης της κυβέρνησης για τον διπλασιασµό του ελάχιστου ορίου επένδυσης, από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια. Κάπως έτσι, τον ∆εκέµβριο του 2022 υποβλήθηκαν 1.216 νέες αιτήσεις χορήγησης άδειας µόνιµου επενδυτή, από 337 τον προηγούµενο Σεπτέµβριο. Η τάση αυτή, µάλιστα, διατηρείται µε αµείωτο ρυθµό και κατά τους πρώτους µήνες του 2023, µε δεδοµένο ότι υπάρχει χρονικό περιθώριο έως την 1η Μαΐου για την κατοχύρωση άδειας παραµονής, µε το προγενέστερο όριο των 250.000 ευρώ, αρκεί να έχει συναφθεί προσύµφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου. Στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή της, η ΤτΕ έκανε λόγο για µεγαλύτερη εξάρτηση της εγχώριας αγοράς ακινήτων από τη ζήτηση από το εξωτερικό, εκτιµώντας ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον από τους Έλληνες είναι πολύ πιθανό να περιοριστεί, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και των τιµών πώλησης, αλλά κι εξαιτίας των αβεβαιοτήτων που σχετίζονται µε τον συνεχιζόµενο πόλεµο στην Ουκρανία.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι οι ξένοι αγοραστές τροφοδοτούν την αγορά µε ρευστότητα, καθώς οι πωλητές αποκτούν αυξηµένες δυνατότητες για µελλοντικές επενδύσεις για τους ίδιους, είτε µέσω της επανεπένδυσης στην αγορά ακινήτων είτε µέσω άλλων επενδύσεων
Χάσμα
Ωστόσο, όπως σηµειώνουν επαγγελµατίες της αγοράς ακινήτων, συχνά παρατηρείται και το φαινόµενο των µη ρεαλιστικών προσδοκιών πολλών ιδιοκτητών. Ακριβώς, δηλαδή, επειδή ορισµένοι πωλητές ενηµερώνονται για το υψηλό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, θεωρούν πως θα µπορέσουν να διαθέσουν το ακίνητό τους σε τιµές που είναι πολύ πάνω από τις οικονοµικές αντοχές των µέσων Ελλήνων αγοραστών. Πολλές φορές, µάλιστα, αυτό συµβαίνει σε περιπτώσεις κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές που δεν παρουσιάζουν σχεδόν κανένα αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, όπως, για παράδειγµα, τα βόρεια προάστια της Αθήνας. Το αποτέλεσµα είναι να δηµιουργείται χάσµα µεταξύ των ζητούµενων τιµών πώλησης κι εκείνων που κατά κανόνα προσφέρουν οι περισσότεροι Έλληνες αγοραστές. Ετσι, αρκετά ακίνητα παραµένουν απούλητα επί χρόνια, καθώς η µεν αγοραστική δύναµη των νοικοκυριών δέχεται συνεχή πλήγµατα, οι δε απαιτήσεις των ιδιοκτητών δεν υποχωρούν σηµαντικά. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο πολλοί επαγγελµατίες του κλάδου των µεσιτών, µεταξύ των οποίων και ο ίδιος ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής, Λευτέρης Ποταµιάνος, ζητούν την αύξηση της προσφοράς, από την πλευρά των επενδυτικών funds και των τραπεζών, που έχουν στην κατοχή τους δεκάδες χιλιάδες κατοικίες.
Η διάθεση περισσότερων ακινήτων στην αγορά σε πιο ρεαλιστικές τιµές σε σχέση µε τα εισοδήµατα των νοικοκυριών θα επιτρέψουν την πραγµατοποίηση µεγαλύτερου αριθµού συναλλαγών, αποσυµπιέζοντας την αγορά και ικανοποιώντας τη ζήτηση, χωρίς να δηµιουργούνται τεχνητές «φούσκες».
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 24/3
