Στο υψηλότερο σηµείο των τελευταίων 11 ετών βρίσκονται οι τιµές πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο, έχοντας καλύψει το µεγαλύτερο µέρος των απωλειών που προέκυψαν κατά την περίοδο της οικονοµικής κρίσης, και πιο συγκεκριµένα το διάστηµα 2009-2017.
Σύµφωνα µε τους δείκτες τιµών της Τραπέζης της Ελλάδος, από το ναδίρ της αγοράς κατοικίας, κατά το τρίτο τρίµηνο του 2017, και µέχρι και το τέταρτο τρίµηνο του 2022 η αύξηση των τιµών αγγίζει το 42% (41,7%). Πλέον, οι τιµές απέχουν µόλις 21% σε σχέση µε το απόγειο της αγοράς κατοικίας, το 2008, ενώ βρίσκονται στο υψηλότερο σηµείο τους από το τέταρτο τρίµηνο του 2011.
Ωστόσο, στην Αττικήοι εξελίξεις τρέχουν µε ακόµα πιο ταχύ ρυθµό και το ύψος της ανάκαµψης των τιµών είναι ακόµα µεγαλύτερο. Συγκεκριµένα, µετά και το τέταρτο τρίµηνο του 2022, πλέον οι τιµές απέχουν µόλις 11,2% από το προηγούµενο υψηλό της αγοράς, το 2008. Συνολικά, από το 2017 µέχρι και το 2022 η αύξηση αγγίζει το 52%. Ωστόσο, αποµονώνοντας το τέταρτο τρίµηνο του 2022, όταν καταγράφηκε ρεκόρ ετήσιας αύξησης (έναντι του αντίστοιχου τριµήνου του 2021) µε 15,2%, η εικόνα εµφανίζεται ακόµα δυναµικότερη. Συγκεκριµένα, παρατηρείται αύξηση των τιµών κατά 60% συγκριτικά µε το πρώτο τρίµηνο του 2017, που ήταν το χαµηλότερο σηµείο στο οποίο βρέθηκε η αγορά κατοικίας στο Λεκανοπέδιο, µε βάση τους δείκτες της ΤτΕ.
Θετική εξέλιξη
Στελέχη του τραπεζικού κλάδου σηµείωναν πριν από µερικές εβδοµάδες ότι η ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας και συνεπώς και η άνοδος των τιµών είναι µια θετική εξέλιξη. Από την άλλη πλευρά, όµως, αυτή δεν θα πρέπει να συµβεί µε πολύ βίαιο τρόπο, διότι σε µια τέτοια περίπτωση θα πληγεί η ζήτηση. Αυτή τη στιγµή φαίνεται όµως πως συµβαίνει αυτό ακριβώς, καθώς µια σειρά από παράγοντες επιδρούν στις τιµές και η τυχόν συγκράτησή τους, π.χ. λόγω της ανόδου των επιτοκίων στο υψηλότερο σηµείο από το 2000 ή λόγω της κατακόρυφης αύξησης του κόστους ζωής, ιδίως στα µεγάλα αστικά κέντρα, δεν φαντάζει ως µια ρεαλιστική προοπτική επί του παρόντος.
Η πανελλαδική αύξηση των τιµών στα αστικά κέντρα το 2022 ανήλθε σε 11,5%, έναντι 8% το 2021. Πρόκειται για την ταχύτερη ετήσια άνοδο που παρατηρείται από το 2006, δηλαδή πριν από 17 χρόνια. Φορείς της αγοράς ακινήτων σηµειώνουν πως το «ράλι» των τιµών εξηγείται κατ’ αρχάς από την πολύ µεγάλη αύξηση των τιµών των νέων κατασκευών, που έχουν συµπαρασύρει και τα παλιότερα ακίνητα. Το 2022 οι τιµές των νεόδµητων αυξήθηκαν κατά 11,8%, έναντι αύξησης 8,2% το 2021. Σε σχέση µε το χαµηλότερο σηµείο τους, κατά το δεύτερο τρίµηνο του 2017 και µέχρι το τέταρτο τρίµηνο του 2022, η µεταβολή αγγίζει το 45,5%. Στην Αττική, δε, υπολογίζεται ότι οι αυξήσεις των τιµών ξεπερνούν το 60%. Η εξέλιξη αυτή έχει συµπαρασύρει και τις τιµές των µεταχειρισµένων, παρότι τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά δεν προσφέρουν ούτε καν παραπλήσια ενεργειακή απόδοση και προδιαγραφές.
Φορείς του κλάδου σηµειώνουν πως το «ράλι» εξηγείται από την πολύ µεγάλη αύξηση στις νέες κατασκευές, που έχουν συµπαρασύρει και τα παλαιότερα ακίνητα
Ακόµα ένας σηµαντικός λόγος έγκειται στην περιορισµένη προσφορά σε σχέση µε τη ζήτηση. Ο συνδυασµός ζήτησης από το εξωτερικό και από Ελληνες αγοραστές, αλλά και το γεγονός ότι αρκετές χιλιάδες ακίνητα έχουν περάσει υπό τον έλεγχο των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) έχουν περιορίσει το δυνητικό απόθεµα πωλούµενων κατοικιών. Παράλληλα, πολλά σπίτια προσφέρονται σε ζητούµενες τιµές που κρίνονται ιδιαίτερα υψηλές για την πλειονότητα των ενδιαφεροµένων και παραµένουν απούλητες επί χρόνια.
Να σηµειωθεί επίσης ότι πολλοί ιδιοκτήτες υπερεκτιµούν την επίδραση των ξένων επενδυτών. Ακόµα και πέρσι, όταν σηµειώθηκε ιστορικό υψηλό 2 δισ. ευρώ ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, το µέγεθος αυτό εκτιµάται ότι δεν ξεπέρασε το 20% του συνολικού όγκου των αγοραπωλησιών ακινήτων στην ελληνική αγορά. Η συνολική αξία των συναλλαγών υπολογίζεται σε περίπου 8 δισ. ευρώ, λαµβάνοντας υπόψη ότι ένα ποσοστό της τάξης του 70%-80% των πράξεων γίνεται µε µετρητά.
Οι δείκτες
Παράλληλα, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι οι δείκτες της ΤτΕ και συνολικά η αγορά ακινήτων καθυστερούν κατά µερικούς µήνες να ενσωµατώσουν τυχόν αλλαγές στα µακροοικονοµικά δεδοµένα της χώρας. Ουσιαστικά, δηλαδή, η µεταβολή των δεικτών δεν απεικονίζει ούτε την όψιµη τραπεζική κρίση ούτε ασφαλώς τις πολλές και σηµαντικές αυξήσεις των επιτοκίων που έχουν µεσολαβήσει.
Σύµφωνα µε φορείς του κλάδου, µε δεδοµένο ότι όσοι διέθεταν υψηλή ρευστότητα ή είχαν µεταφέρει κεφάλαια στο εξωτερικό τα προηγούµενα χρόνια έχουν ήδη προβεί σε αγορές ακινήτων, το επόµενο διάστηµα θα αποδειχθεί κρίσιµο για το κατά πόσο είναι διατηρήσιµη η τρέχουσα πορεία των τιµών. Αλλωστε, όσο αυξάνεται το κόστος, τόσο πιο δύσκολη είναι η χρηµατοδότηση µόνο µε ίδια κεφάλαια, τη στιγµή που το κόστος του δανεισµού είναι πλέον πολύ µεγάλο. Ως εκ τούτου, δεν θα πρέπει να αποκλείονται διορθώσεις των τιµών τους επόµενους µήνες.
*Δημοσιεύθηκε στο ένθετο ‘’MoneyPro’’ της εφημερίδας «Παραπολιτικά» 1/4/23
