Συνεχίζεται το «τρελό ράλι» στις τιμές των ακινήτων - Οι αναλύσεις των τραπεζών και η εκτίμηση των ανθρώπων της αγοράς για τον ρόλο των ξένων κεφαλαίων
Οι εμπορικές αξίες των κατοικιών επιστρέφουν στο ιστορικό υψηλό του 2007, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις αυτό έχει ήδη ξεπεραστεί
Με τον ταχύτερο ρυθμό διαχρονικά αυξάνεται ο ρυθμός των τιμών πώλησης κατοικιών, με αποτέλεσμα να είναι θέμα χρόνου αυτές να επιστρέψουν στο ιστορικό υψηλό που είχε σημειωθεί το τρίτο τρίμηνο του 2007.
Μάλιστα, σε ορισμένες περιοχές της Αττικής αυτό εκτιμάται ότι έχει ήδη ξεπεραστεί, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό τροφοδοτεί διαδοχικές αυξήσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα νότια προάστια και ιδίως το τμήμα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, από το Ελληνικό μέχρι τη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Eurobank, με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023 ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των διαμερισμάτων επιταχύνθηκε, καθώς διαμορφώθηκε στο 14,5%, έναντι 13,6% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και 10% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022.
Ακόμα ταχύτερη ήταν η αύξηση των τιμών στο Λεκανοπέδιο Αττικής, όπου οι τιμές κατά τους πρώτους τρεις μήνες του έτους αυξήθηκαν κατά 16,5% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, αλλά και 11,6%, που ήταν η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 16,1%, έναντι αύξησης 9,9% που είχε σημειωθεί κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022. Ετσι, αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στην περιοχή της Καλλιθέας στοίχιζε 200.000 ευρώ κατά το πρώτο τρίμηνο πέρυσι, σήμερα στοιχίζει 33.000 ευρώ περισσότερα, δηλαδή 233.000 ευρώ.
Συνολικά στην Αττική, με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, η μέση τιμή πώλησης απέχει μόλις 5,5% από το υψηλότερο σημείο που είχε καταγραφεί το 2007, όταν η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση ήταν πολύ πιο εύκολη για πολύ μεγαλύτερο αριθμό ενδιαφερόμενων αγοραστών και νοικοκυριών.
Μιλώντας στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Real Estate Forum, ο κ. Γιάννης Καρναβάς, υπεύθυνος Εξωτερικών Δικτύων της Eurobank στα προϊόντα Στέγης ιδιωτών, σημείωσε ότι «η ζήτηση έχει σημειώσει σημαντική αύξηση. Τα τελευταία οκτώ χρόνια τα νέα δάνεια έχουν αυξηθεί κατά 40%, ενώ το 2022 οι συνολικές χορηγήσεις ανήλθαν σε 1,2 δισ. ευρώ. Ωστόσο, παρότι υπάρχουν περισσότερες εκταμιεύσεις κάθε χρόνο και η ζήτηση για προϊόντα στεγαστικής πίστης παραμένει υψηλή, το 80% των πράξεων μεταβίβασης γίνονται με μετρητά. Βλέπουμε βέβαια μια μικρή τάση αποκλιμάκωσης του φαινομένου αυτού, αλλά δεν υπάρχει ακόμη εξομάλυνση της αγοράς».
Σε πανελλαδικό επίπεδο να σημειωθεί ότι απέχουν πλέον κατά 14% σε σχέση με το επίπεδο που βρίσκονταν πριν από την κρίση. Στην περίπτωση της Αττικής, η αύξηση αυτή είναι πολύ ταχύτερη, καθώς υπολογίζεται ότι αγγίζει το 68% από το 2017 έως και φέτος. «Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στην Ελλάδα συνδέεται τόσο με παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση όσο και με παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά. Στην πλευρά της ζήτησης αναφέρουμε την αύξηση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, τη μείωση του ποσοστού ανεργίας, την αύξηση της απασχόλησης, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την απότομη άνοδο των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια», αναφέρουν οι αναλυτές της Eurobank.
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., το μη εποχικά διορθωμένο ποσοστό ανεργίας έχει υποχωρήσει κατά 11,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2017 και διαμορφώνεται πλέον στο 11,8%. Την ίδια περίοδο, ο αριθμός των απασχολούμενων ατόμων αυξήθηκε κατά 12,0% ή κατά 438,7 χιλ. άτομα, συμβάλλοντας στην ενίσχυση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών από τα 116,1 δισ. το 2017 στα 137,3 δισ. το 2022 (αύξηση 18,3% ή 7,6% σε πραγματικούς όρους). Κατά την ίδια περίοδο, τα κεφάλαια από το εξωτερικό που τοποθετούνται για αγορές ακινήτων αυξήθηκαν από τα μόλις 327,8 εκατ. ευρώ το 2017 σε 922,3 εκατ. ευρώ το 2022. Αντίστοιχα, τα ξένα κεφάλαια που κατευθύνθηκαν για επενδύσεις στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων εκτινάχθηκαν από μόλις 69,5 εκατ. ευρώ το 2017 σε 1,03 δισ. ευρώ το 2022.
Αιτία ήταν οι χαμηλές τιμές που προσέλκυσαν τους ξένους αγοραστές, η άνοδος του τουριστικού προϊόντος της χώρας και το πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης «Χρυσή Βίζα».
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 1/7
Μάλιστα, σε ορισμένες περιοχές της Αττικής αυτό εκτιμάται ότι έχει ήδη ξεπεραστεί, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό τροφοδοτεί διαδοχικές αυξήσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα νότια προάστια και ιδίως το τμήμα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, από το Ελληνικό μέχρι τη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Eurobank, με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023 ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των διαμερισμάτων επιταχύνθηκε, καθώς διαμορφώθηκε στο 14,5%, έναντι 13,6% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και 10% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022.
Ακόμα ταχύτερη ήταν η αύξηση των τιμών στο Λεκανοπέδιο Αττικής, όπου οι τιμές κατά τους πρώτους τρεις μήνες του έτους αυξήθηκαν κατά 16,5% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, αλλά και 11,6%, που ήταν η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 16,1%, έναντι αύξησης 9,9% που είχε σημειωθεί κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022. Ετσι, αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στην περιοχή της Καλλιθέας στοίχιζε 200.000 ευρώ κατά το πρώτο τρίμηνο πέρυσι, σήμερα στοιχίζει 33.000 ευρώ περισσότερα, δηλαδή 233.000 ευρώ.
Συνολικά στην Αττική, με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, η μέση τιμή πώλησης απέχει μόλις 5,5% από το υψηλότερο σημείο που είχε καταγραφεί το 2007, όταν η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση ήταν πολύ πιο εύκολη για πολύ μεγαλύτερο αριθμό ενδιαφερόμενων αγοραστών και νοικοκυριών.
Ίδια κεφάλαια
Η τωρινή συγκυρία ανόδου των τιμών έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά, καθώς δεν στηρίζεται στην αθρόα τραπεζική χρηματοδότηση, που την περίοδο μέχρι το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης έφτανε μέχρι και το 100% της αξίας του προς αγορά ακινήτου (ή και ακόμα υψηλότερα, με τον συνδυασμό και ενός «επισκευαστικού» δανείου). Συγκεκριμένα, ένα σημαντικό ποσοστό της αξίας κάθε συναλλαγής (συχνά ακόμα και το σύνολο αυτής) χρηματοδοτείται με μετρητά και ίδια κεφάλαια των αγοραστών. Ο τραπεζικός δανεισμός, όπου χρησιμοποιείται, αφορά συνήθως ένα μικρό ποσοστό της αξίας του ακινήτου, κάτι που αναφέρουν και τραπεζικά στελέχη.Μιλώντας στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Real Estate Forum, ο κ. Γιάννης Καρναβάς, υπεύθυνος Εξωτερικών Δικτύων της Eurobank στα προϊόντα Στέγης ιδιωτών, σημείωσε ότι «η ζήτηση έχει σημειώσει σημαντική αύξηση. Τα τελευταία οκτώ χρόνια τα νέα δάνεια έχουν αυξηθεί κατά 40%, ενώ το 2022 οι συνολικές χορηγήσεις ανήλθαν σε 1,2 δισ. ευρώ. Ωστόσο, παρότι υπάρχουν περισσότερες εκταμιεύσεις κάθε χρόνο και η ζήτηση για προϊόντα στεγαστικής πίστης παραμένει υψηλή, το 80% των πράξεων μεταβίβασης γίνονται με μετρητά. Βλέπουμε βέβαια μια μικρή τάση αποκλιμάκωσης του φαινομένου αυτού, αλλά δεν υπάρχει ακόμη εξομάλυνση της αγοράς».
Η πορεία
Στην ανάλυσή της, η Eurobank σημειώνει ότι από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν επί της ουσίας ξεκίνησε η πορεία ανάκαμψης της εγχώριας αγοράς κατοικίας έπειτα από ύφεση επτά και πλέον ετών, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 49,3% έως σήμερα. Ετσι, έχει ανακτηθεί ένα μεγάλο μέρος των απωλειών που υπήρξε κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης χρέους.Σε πανελλαδικό επίπεδο να σημειωθεί ότι απέχουν πλέον κατά 14% σε σχέση με το επίπεδο που βρίσκονταν πριν από την κρίση. Στην περίπτωση της Αττικής, η αύξηση αυτή είναι πολύ ταχύτερη, καθώς υπολογίζεται ότι αγγίζει το 68% από το 2017 έως και φέτος. «Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στην Ελλάδα συνδέεται τόσο με παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση όσο και με παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά. Στην πλευρά της ζήτησης αναφέρουμε την αύξηση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, τη μείωση του ποσοστού ανεργίας, την αύξηση της απασχόλησης, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την απότομη άνοδο των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια», αναφέρουν οι αναλυτές της Eurobank.
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., το μη εποχικά διορθωμένο ποσοστό ανεργίας έχει υποχωρήσει κατά 11,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2017 και διαμορφώνεται πλέον στο 11,8%. Την ίδια περίοδο, ο αριθμός των απασχολούμενων ατόμων αυξήθηκε κατά 12,0% ή κατά 438,7 χιλ. άτομα, συμβάλλοντας στην ενίσχυση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών από τα 116,1 δισ. το 2017 στα 137,3 δισ. το 2022 (αύξηση 18,3% ή 7,6% σε πραγματικούς όρους). Κατά την ίδια περίοδο, τα κεφάλαια από το εξωτερικό που τοποθετούνται για αγορές ακινήτων αυξήθηκαν από τα μόλις 327,8 εκατ. ευρώ το 2017 σε 922,3 εκατ. ευρώ το 2022. Αντίστοιχα, τα ξένα κεφάλαια που κατευθύνθηκαν για επενδύσεις στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων εκτινάχθηκαν από μόλις 69,5 εκατ. ευρώ το 2017 σε 1,03 δισ. ευρώ το 2022.
Αιτία ήταν οι χαμηλές τιμές που προσέλκυσαν τους ξένους αγοραστές, η άνοδος του τουριστικού προϊόντος της χώρας και το πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης «Χρυσή Βίζα».
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 1/7
