Αττική «ψηφίζουν» οι ξένοι επενδυτές με τις Golden Visa - Τι δείχνουν τα στοιχεία για το πρόγραμμα που εφαρμόζεται στην Ελλάδα τα τελευταία εννέα χρόνια
Σε πρώτο πλάνο το Λεκανοπέδιο και περιοχές που προσφέρουν μελλοντικές υπεραξίες ή τη δυνατότητα εκμετάλλευση
«Υπόθεση» του Λεκανοπεδίου της Αττικής φαίνεται πως είναι το πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης «Χρυσή Βίζα», που εφαρμόζεται στην Ελλάδα τα τελευταία εννέα χρόνια με ιδιαίτερη επιτυχία.
Σε αντίθεση με τις κατά καιρούς «κορώνες» επωνύμων και μη περί «άλωσης» της χώρας από ξένους επενδυτές και πώλησης ακινήτων σε περιοχές ευαίσθητης σημασίας, όπως, π.χ., η παραμεθόριος, τα στοιχεία φαίνεται πως διαψεύδουν τους ισχυρισμούς αυτούς. Ετσι, επιβεβαιώνονται όσα αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ότι το πρόγραμμα έχει αποφέρει σημαντικά έσοδα στην ελληνική οικονομία και έχει συμβάλει στην ταχύτερη ανάκαμψη της κτηματαγοράς, παρέχοντας σημαντική ρευστότητα σε μια περίοδο που αυτή απουσίαζε, λόγω της αυστηροποίησης των κριτηρίων χρηματοδότησης από τις ελληνικές τράπεζες.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής (Ιούνιος 2023), αυτή την περίοδο εκκρεμούν 20.103 αιτήσεις χορήγησης αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή (μαζί με τα μέλη της οικογένειάς τους). Εξ αυτών, 17.288 αφορούν αρχικές άδειες και οι υπόλοιπες εκκρεμότητες αφορούν ανανεώσεις παλαιότερων αδειών. Οπως προκύπτει, λοιπόν, οι 16.887 αιτήσεις ή το 83,8% αφορούν επενδύσεις που έχουν γίνει για την αγορά ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής. Ουσιαστικά, οι επενδυτές «ψηφίζουν» σχεδόν αποκλειστικά την Αττική, και ιδίως τις περιοχές που προσφέρουν προοπτικές μελλοντικών υπεραξιών ή τη δυνατότητα εκμετάλλευσης είτε μέσω μακροχρόνιας είτε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ., κέντρο της Αθήνας και παραλιακό μέτωπο).
Πρόκειται για μια φυσιολογική συμπεριφορά, η οποία, άλλωστε, έχει παρατηρηθεί και σε άλλες χώρες όπου λειτουργούν παρόμοια προγράμματα, όπως η Πορτογαλία και η Ισπανία, όπου επίσης η μερίδα του λέοντος αφορά τα μεγάλα αστικά κέντρα. Αυτή ακριβώς η προτίμηση προς την Αττική είναι και ο κύριος λόγος που ώθησε την κυβέρνηση να διπλασιάσει το όριο επένδυσης από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ, στον Κεντρικό, τον Βόρειο και τον Νότιο Τομέα της Αττικής, θέλοντας να «σπρώξει» τους επενδυτές σε άλλες περιοχές, ώστε να μη δημιουργούνται φαινόμενα «πληθωρισμού» των τιμών πώλησης.
Οπως μαρτυρούν μεσιτικές πηγές, πολλοί ιδιοκτήτες/πωλητές που διαθέτουν ακίνητο, π.χ., στο κέντρο της Αθήνας ή στα νότια προάστια επιχειρούσαν να τα πωλήσουν αποκλειστικά σε ξένους επενδυτές, ζητώντας μη ρεαλιστικές τιμές, π.χ. 200.000 - 250.000 ευρώ, για ακίνητα ακόμα και της μισής αξίας, συχνά μη ανακαινισμένα. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργούνταν ένα ανοδικό «ρεύμα» στις τιμές, ακόμα και αν κατά κανόνα οι πράξεις σε αυτό το επίπεδο ήταν ιδιαίτερα περιορισμένες. Αλλωστε, μεγάλο μέρος της συμπεριφοράς της αγοράς κατοικίας στηρίζεται στην ψυχολογία, θετική ή αρνητική.
Σημειωτέον ότι μεσιτικές πηγές ανέφεραν επί χρόνια ότι όσοι αγοράζουν πολυτελείς βίλες και εξοχικές κατοικίες στο Αιγαίο και άλλες περιοχές δεν το πράττουν για την εξασφάλιση επενδυτικής άδειας παραμονής. Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι η διαφοροποίηση του προγράμματος, μέσω του διπλασιασμού του ορίου στα 500.000 ευρώ για τις πιο δημοφιλείς μέχρι σήμερα περιοχές, δεν πρόκειται να αλλάξει και τις γεωγραφικές προτιμήσεις των ξένων επενδυτών. Το ενδιαφέρον θα εξακολουθήσει να μονοπωλεί η περιοχή της Αττικής, καθώς τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς κατοικίας συνηγορούν υπέρ της διατήρησης της ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης.
Η έλλειψη προσφοράς κατοικιών συγκριτικά με τη ζήτηση αναμένεται να συνεχίσει να υφίσταται για αρκετά χρόνια, καθώς ακόμη δεν έχουν θεσπιστεί και εφαρμοστεί πολιτικές αύξησης του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών, ώστε να σταθεροποιηθούν οι τιμές. Ετσι, οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να αξιοποιούν τα πλεονεκτήματα του προγράμματος, μετακινούμενοι σε άλλες περιοχές της Αττικής, όπου διατηρείται το όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο θεωρείται στρατηγικό πλεονέκτημα της χώρας έναντι άλλων αγορών, όπως, π.χ., η Ισπανία, όπου υπάρχει καθολικό όριο στα 500.000 ευρώ.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, ασφαλώς και θα υπάρξει μια αποκλιμάκωση του όγκου των αγοραπωλησιών, οι οποίες εκτινάχθηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, ακριβώς λόγω των επικείμενων αλλαγών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2023 κατατέθηκαν 4.150 αιτήματα έκδοσης άδειας μόνιμου επενδυτή, όταν στο σύνολο του 2022 είχαν κατατεθεί 4.365 αιτήματα, ενώ το 2019 (η τελευταία χρονιά πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας) το σχετικό νούμερο είχε διαμορφωθεί σε 4.071 αιτήματα.
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 26/8
Σε αντίθεση με τις κατά καιρούς «κορώνες» επωνύμων και μη περί «άλωσης» της χώρας από ξένους επενδυτές και πώλησης ακινήτων σε περιοχές ευαίσθητης σημασίας, όπως, π.χ., η παραμεθόριος, τα στοιχεία φαίνεται πως διαψεύδουν τους ισχυρισμούς αυτούς. Ετσι, επιβεβαιώνονται όσα αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ότι το πρόγραμμα έχει αποφέρει σημαντικά έσοδα στην ελληνική οικονομία και έχει συμβάλει στην ταχύτερη ανάκαμψη της κτηματαγοράς, παρέχοντας σημαντική ρευστότητα σε μια περίοδο που αυτή απουσίαζε, λόγω της αυστηροποίησης των κριτηρίων χρηματοδότησης από τις ελληνικές τράπεζες.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής (Ιούνιος 2023), αυτή την περίοδο εκκρεμούν 20.103 αιτήσεις χορήγησης αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή (μαζί με τα μέλη της οικογένειάς τους). Εξ αυτών, 17.288 αφορούν αρχικές άδειες και οι υπόλοιπες εκκρεμότητες αφορούν ανανεώσεις παλαιότερων αδειών. Οπως προκύπτει, λοιπόν, οι 16.887 αιτήσεις ή το 83,8% αφορούν επενδύσεις που έχουν γίνει για την αγορά ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής. Ουσιαστικά, οι επενδυτές «ψηφίζουν» σχεδόν αποκλειστικά την Αττική, και ιδίως τις περιοχές που προσφέρουν προοπτικές μελλοντικών υπεραξιών ή τη δυνατότητα εκμετάλλευσης είτε μέσω μακροχρόνιας είτε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ., κέντρο της Αθήνας και παραλιακό μέτωπο).
Πρόκειται για μια φυσιολογική συμπεριφορά, η οποία, άλλωστε, έχει παρατηρηθεί και σε άλλες χώρες όπου λειτουργούν παρόμοια προγράμματα, όπως η Πορτογαλία και η Ισπανία, όπου επίσης η μερίδα του λέοντος αφορά τα μεγάλα αστικά κέντρα. Αυτή ακριβώς η προτίμηση προς την Αττική είναι και ο κύριος λόγος που ώθησε την κυβέρνηση να διπλασιάσει το όριο επένδυσης από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ, στον Κεντρικό, τον Βόρειο και τον Νότιο Τομέα της Αττικής, θέλοντας να «σπρώξει» τους επενδυτές σε άλλες περιοχές, ώστε να μη δημιουργούνται φαινόμενα «πληθωρισμού» των τιμών πώλησης.
Οπως μαρτυρούν μεσιτικές πηγές, πολλοί ιδιοκτήτες/πωλητές που διαθέτουν ακίνητο, π.χ., στο κέντρο της Αθήνας ή στα νότια προάστια επιχειρούσαν να τα πωλήσουν αποκλειστικά σε ξένους επενδυτές, ζητώντας μη ρεαλιστικές τιμές, π.χ. 200.000 - 250.000 ευρώ, για ακίνητα ακόμα και της μισής αξίας, συχνά μη ανακαινισμένα. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργούνταν ένα ανοδικό «ρεύμα» στις τιμές, ακόμα και αν κατά κανόνα οι πράξεις σε αυτό το επίπεδο ήταν ιδιαίτερα περιορισμένες. Αλλωστε, μεγάλο μέρος της συμπεριφοράς της αγοράς κατοικίας στηρίζεται στην ψυχολογία, θετική ή αρνητική.
Η κατανομή
Οι υπόλοιπες 2.815 αιτήσεις κατανέμονται στην υπόλοιπη Ελλάδα, με την Κρήτη να ξεχωρίζει με 925 αιτήσεις (4,6% του συνόλου), ενώ ακολουθούν με 700 αιτήσεις η γεωγραφική ζώνη Πελοποννήσου - Δυτικής Ελλάδας - Ιονίων Νήσων (3,4%) και με μόλις 514 αιτήσεις η Περιφέρεια Μακεδονίας - Θράκης, μέγεθος που αντιστοιχεί σε μόλις 2,4% του συνόλου. Σημαντικό, επίσης, να σημειωθεί είναι ότι το Αιγαίο συγκεντρώνει μόλις 252 αιτήσεις ή το 1,25% του συνόλου. Μάλιστα, με δεδομένο ότι στα δύο πιο δημοφιλή νησιά, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη, το ελάχιστο ύψος επένδυσης για την εξασφάλιση άδειας παραμονής ανέρχεται πλέον σε 500.000 ευρώ, το μερίδιο της περιοχής θα υποχωρήσει ακόμα περισσότερο μεταξύ των ξένων επενδυτών.Σημειωτέον ότι μεσιτικές πηγές ανέφεραν επί χρόνια ότι όσοι αγοράζουν πολυτελείς βίλες και εξοχικές κατοικίες στο Αιγαίο και άλλες περιοχές δεν το πράττουν για την εξασφάλιση επενδυτικής άδειας παραμονής. Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι η διαφοροποίηση του προγράμματος, μέσω του διπλασιασμού του ορίου στα 500.000 ευρώ για τις πιο δημοφιλείς μέχρι σήμερα περιοχές, δεν πρόκειται να αλλάξει και τις γεωγραφικές προτιμήσεις των ξένων επενδυτών. Το ενδιαφέρον θα εξακολουθήσει να μονοπωλεί η περιοχή της Αττικής, καθώς τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς κατοικίας συνηγορούν υπέρ της διατήρησης της ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης.
Η έλλειψη προσφοράς κατοικιών συγκριτικά με τη ζήτηση αναμένεται να συνεχίσει να υφίσταται για αρκετά χρόνια, καθώς ακόμη δεν έχουν θεσπιστεί και εφαρμοστεί πολιτικές αύξησης του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών, ώστε να σταθεροποιηθούν οι τιμές. Ετσι, οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να αξιοποιούν τα πλεονεκτήματα του προγράμματος, μετακινούμενοι σε άλλες περιοχές της Αττικής, όπου διατηρείται το όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο θεωρείται στρατηγικό πλεονέκτημα της χώρας έναντι άλλων αγορών, όπως, π.χ., η Ισπανία, όπου υπάρχει καθολικό όριο στα 500.000 ευρώ.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, ασφαλώς και θα υπάρξει μια αποκλιμάκωση του όγκου των αγοραπωλησιών, οι οποίες εκτινάχθηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, ακριβώς λόγω των επικείμενων αλλαγών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2023 κατατέθηκαν 4.150 αιτήματα έκδοσης άδειας μόνιμου επενδυτή, όταν στο σύνολο του 2022 είχαν κατατεθεί 4.365 αιτήματα, ενώ το 2019 (η τελευταία χρονιά πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας) το σχετικό νούμερο είχε διαμορφωθεί σε 4.071 αιτήματα.
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΩΝ στις 26/8
