Τα παράδοξα στην αγορά ακινήτων - Πιο ακριβές οι παλιές κατοικίες από τις νεόδμητες, γιατί συμβαίνει αυτό
Οι υπερβολικές προσδοκίες των ιδιοκτητών και το ενδιαφέρον των αγοραστών για κατοικίες 100.000-200.000 ευρώ έχουν προσδώσει ταχύτερο ρυθμό στο ράλι των τιμών, πώς γίνονται πιο ακριβές οι παλιές κατοικίες σε σχέση με τις νεόδμητες
Στρεβλώσεις έχουν αρχίσει να παρατηρούνται στην αγορά κατοικίας τους τελευταίους μήνες, λόγω της περιορισμένης προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων συγκριτικά με τη ζήτηση, αλλά και της καλλιέργειας υψηλών προσδοκιών από τους πωλητές ως προς την αξία των ακινήτων τους.
Όπως προκύπτει από την ανάλυση των δεικτών της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια των τελευταίων τεσσάρων τριμήνων, και συγκεκριμένα από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023, οι τιμές πώλησης των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό συγκριτικά με εκείνες των νεόδμητων. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που σπανίζει, καθώς οι αξίες και η ζήτηση για νέες κατοικίες είναι κατά κα νόνα υψηλότερες έναντι των μεταχειρισμένων. Ωστόσο, με βάση τα σχετικά στοιχεία, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών, στο σύνολο της χώρας, αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό κατά 11,6%, ενώ οι αντίστοιχες των παλαιότερων με 12,2%.
Η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίστηκε κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, όταν τα μεταχειρισμένα ακίνητα αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 16,5% ένα ντι 13,7% των νεόδμητων. Συνολικά, η μέση αύξηση κατά τη διάρκεια των τελευταίων τριμήνων διαμορφώνεται σε 14,4% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα και σε 13,15% για τα καινούργια. Αντίστοιχα, η συνολική αύξηση των τιμών από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το φετινό τρίτο τρίμηνο διαμορφώνεται σε 20% για τις νέες κατασκευές και σε 21,8% για τις παλαιότερες. Ωστόσο, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς, στις αρχές του 2017, και μέχρι σήμερα οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών καταγράφουν αύξηση κατά 60,5% έναντι 56% των μεταχειρισμένων.
Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται στην περίπτωση της Αττικής, όπου, όπως δείχνουν οι δείκτες της ΤτΕ, η αύξηση των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ακόμα μεγαλύτερη. Ειδικότερα, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς οι παλιές κατοικίες έχουν σημειώσει αύξηση τιμών πώλησης κατά 75,8% έναντι 75% των νεόδμητων. Από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και μέχρι σήμερα το «ράλι» των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ταχύτερο, με την άνοδο να διαμορφώνεται σε 22,8% ένα ντι 20% των νεόδμητων κατοικιών.
Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν μια παραδοξότητα, καθώς οι αυξήσεις των τιμών των νέων κατασκευών έχουν αιτιολόγηση, κάτι που δεν μπορεί να ειπωθεί στον ίδιο βαθμό και για τις αντίστοιχες αυξήσεις των παλαιότερων κατοικιών, πολλές εκ των οποίων έχουν κατασκευαστεί πριν από τουλάχιστον 25 χρόνια (με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες πώλησης).
Στην περίπτωση των νέων κατασκευών υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες που έχουν απογειώσει τις τιμές, πέραν ασφαλώς της πολύ μεγάλης ζήτησης. Για παράδειγμα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατακόρυφα από τα μέσα του 2021 και μετά, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές των υλικών όσο και το εργατικό κόστος. Παράλληλα, τα νέα διαμερίσματα οφείλουν να έχουν ελάχιστες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με βάση τον οικοδομικό κανονισμό, όπως θερμομόνωση, «πράσινες» λύσεις θέρμανσης και συμμόρφωση με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό, χαρακτηριστικά που επίσης αυξάνουν το κόστος.
Ασφαλώς, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, ανέκαθεν οι τιμές των μεταχειρισμένων «ακολουθούν» εκείνες των νεόδμητων. Ωστόσο, στην υφιστάμενη συγκυρία φαίνεται πως παγιώνεται μια αντίθετη τάση, στην οποία οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών είναι εκείνες που «σέρνουν τον χορό» των αυξήσεων. Μάλιστα, σε κάποιες περιοχές ακόμα και σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών πλησιάζουν «επικίνδυνα» τις τιμές μιας νέας κατασκευής, χωρίς τις αντίστοιχες παροχές και προδιαγραφές, στοιχείο που ασφαλώς αποτελεί στρέβλωση.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται και στις υπερβολικές προσδοκίες που έχουν πολλοί ιδιοκτήτες αναφορικά με την τιμή που θεωρούν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν για τα ακίνητά τους. Μπορεί η αγορά να έχει ανακάμψει, ωστόσο η ζήτηση που υφίσταται δεν μπορεί να ανταποκριθεί σε τέτοιες τιμές. Εν ολίγοις, οι αγοραστές ενδιαφέρονται για ακίνητα της τάξεως των 100.000-200.000 ευρώ, ενώ όσοι μπορούν να αγοράσουν σε υψηλότερες τιμές αποτελούν ένα μικρό ποσοστό των ενδιαφερομένων. Έτσι, παρατηρείται μεγάλη απόσταση ανάμεσα στο τι μπορεί να πληρώσουν οι υποψήφιοι αγοραστές και στο τι ζητούν οι πωλητές.
Το αποτέλεσμα είναι να έχει αρχίσει να περιορίζεται σημαντικά ο αριθμός των αγοραπωλησιών, πέραν ασφαλώς όσων κατοικιών μπορούν να απευθυνθούν σε ξένους επενδυτές. Όσα διαμερίσματα έχουν επενδυτικά χαρακτηριστικά, δηλαδή βρίσκονται σε καλή κατάσταση (έχουν ανακαινιστεί εκ βάθρων), σε τοποθεσίες υψηλής ζήτησης και μπορούν να προσφέρουν μια υψηλή απόδοση, ενδεχομένως και να μπορέσουν να εξασφαλίσουν υψηλότερες τιμές. Ωστόσο, αυτά είναι πλέον ασφαλώς λιγότερα μετά και τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 500.000 ευρώ για τους επενδυτές από τρίτες χώρες, που επιθυμούν να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής, για τα ακίνητα που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, το νότια και τα βόρεια προάστια.
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro στις 16/12/2023
Όπως προκύπτει από την ανάλυση των δεικτών της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια των τελευταίων τεσσάρων τριμήνων, και συγκεκριμένα από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023, οι τιμές πώλησης των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό συγκριτικά με εκείνες των νεόδμητων. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που σπανίζει, καθώς οι αξίες και η ζήτηση για νέες κατοικίες είναι κατά κα νόνα υψηλότερες έναντι των μεταχειρισμένων. Ωστόσο, με βάση τα σχετικά στοιχεία, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών, στο σύνολο της χώρας, αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό κατά 11,6%, ενώ οι αντίστοιχες των παλαιότερων με 12,2%.
Η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίστηκε κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, όταν τα μεταχειρισμένα ακίνητα αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 16,5% ένα ντι 13,7% των νεόδμητων. Συνολικά, η μέση αύξηση κατά τη διάρκεια των τελευταίων τριμήνων διαμορφώνεται σε 14,4% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα και σε 13,15% για τα καινούργια. Αντίστοιχα, η συνολική αύξηση των τιμών από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το φετινό τρίτο τρίμηνο διαμορφώνεται σε 20% για τις νέες κατασκευές και σε 21,8% για τις παλαιότερες. Ωστόσο, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς, στις αρχές του 2017, και μέχρι σήμερα οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών καταγράφουν αύξηση κατά 60,5% έναντι 56% των μεταχειρισμένων.
Ακόμα πιο ακριβές οι παλιές κατοικίες σε σχέση με τις νεόδμητες στην Αττική
Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται στην περίπτωση της Αττικής, όπου, όπως δείχνουν οι δείκτες της ΤτΕ, η αύξηση των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ακόμα μεγαλύτερη. Ειδικότερα, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς οι παλιές κατοικίες έχουν σημειώσει αύξηση τιμών πώλησης κατά 75,8% έναντι 75% των νεόδμητων. Από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και μέχρι σήμερα το «ράλι» των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ταχύτερο, με την άνοδο να διαμορφώνεται σε 22,8% ένα ντι 20% των νεόδμητων κατοικιών.
Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν μια παραδοξότητα, καθώς οι αυξήσεις των τιμών των νέων κατασκευών έχουν αιτιολόγηση, κάτι που δεν μπορεί να ειπωθεί στον ίδιο βαθμό και για τις αντίστοιχες αυξήσεις των παλαιότερων κατοικιών, πολλές εκ των οποίων έχουν κατασκευαστεί πριν από τουλάχιστον 25 χρόνια (με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες πώλησης).
Στην περίπτωση των νέων κατασκευών υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες που έχουν απογειώσει τις τιμές, πέραν ασφαλώς της πολύ μεγάλης ζήτησης. Για παράδειγμα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατακόρυφα από τα μέσα του 2021 και μετά, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές των υλικών όσο και το εργατικό κόστος. Παράλληλα, τα νέα διαμερίσματα οφείλουν να έχουν ελάχιστες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με βάση τον οικοδομικό κανονισμό, όπως θερμομόνωση, «πράσινες» λύσεις θέρμανσης και συμμόρφωση με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό, χαρακτηριστικά που επίσης αυξάνουν το κόστος.
Ασφαλώς, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, ανέκαθεν οι τιμές των μεταχειρισμένων «ακολουθούν» εκείνες των νεόδμητων. Ωστόσο, στην υφιστάμενη συγκυρία φαίνεται πως παγιώνεται μια αντίθετη τάση, στην οποία οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών είναι εκείνες που «σέρνουν τον χορό» των αυξήσεων. Μάλιστα, σε κάποιες περιοχές ακόμα και σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών πλησιάζουν «επικίνδυνα» τις τιμές μιας νέας κατασκευής, χωρίς τις αντίστοιχες παροχές και προδιαγραφές, στοιχείο που ασφαλώς αποτελεί στρέβλωση.
"Χαώδης" απόσταση ανάμεσα στην τιμή που κοστολογούν τα ακίνητα αγοραστές και πωλητές
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται και στις υπερβολικές προσδοκίες που έχουν πολλοί ιδιοκτήτες αναφορικά με την τιμή που θεωρούν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν για τα ακίνητά τους. Μπορεί η αγορά να έχει ανακάμψει, ωστόσο η ζήτηση που υφίσταται δεν μπορεί να ανταποκριθεί σε τέτοιες τιμές. Εν ολίγοις, οι αγοραστές ενδιαφέρονται για ακίνητα της τάξεως των 100.000-200.000 ευρώ, ενώ όσοι μπορούν να αγοράσουν σε υψηλότερες τιμές αποτελούν ένα μικρό ποσοστό των ενδιαφερομένων. Έτσι, παρατηρείται μεγάλη απόσταση ανάμεσα στο τι μπορεί να πληρώσουν οι υποψήφιοι αγοραστές και στο τι ζητούν οι πωλητές.
Το αποτέλεσμα είναι να έχει αρχίσει να περιορίζεται σημαντικά ο αριθμός των αγοραπωλησιών, πέραν ασφαλώς όσων κατοικιών μπορούν να απευθυνθούν σε ξένους επενδυτές. Όσα διαμερίσματα έχουν επενδυτικά χαρακτηριστικά, δηλαδή βρίσκονται σε καλή κατάσταση (έχουν ανακαινιστεί εκ βάθρων), σε τοποθεσίες υψηλής ζήτησης και μπορούν να προσφέρουν μια υψηλή απόδοση, ενδεχομένως και να μπορέσουν να εξασφαλίσουν υψηλότερες τιμές. Ωστόσο, αυτά είναι πλέον ασφαλώς λιγότερα μετά και τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 500.000 ευρώ για τους επενδυτές από τρίτες χώρες, που επιθυμούν να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής, για τα ακίνητα που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, το νότια και τα βόρεια προάστια.
Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro στις 16/12/2023
