Σε υψηλά επίπεδα θα συνεχίσουν να κινούνται οι τιµές πώλησης και ενοικίασης των κατοικιών το 2024, χωρίς να υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις αποκλιµάκωσης. Η ανοδική πορεία, η οποία ξεκίνησε το 2018 και συνεχίστηκε καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023 καταγράφοντας διψήφιο ρυθµό µεταβολής των τιµών, έχει µέχρι και σήµερα ως βασικό κινητήριο µοχλό της το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών για τη χώρα.

Οι εισροές άµεσων ξένων κεφαλαίων κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12µήνου -και συγκεκριµένα από το τέταρτο τρίµηνο του 2022 µέχρι και το τέλος του 2023- έφτασαν τα 500 εκατ. ευρώ ανά τρίµηνο, γεγονός που εξηγεί σε µεγάλο βαθµό την έντονα ανοδική πορεία των τιµών των κατοικιών. Αυτή η τάση ωστόσο αποδεικνύει ότι η Ελλάδα αποτελεί ακόµη ένα εξαιρετικό επενδυτικό προϊόν για τους ξένους, καθώς αποκοµίζουν τριπλή απόδοση. Συγκεκριµένα, µπορούν επωφεληθούν από την υψηλή υπεραξία που προσφέρουν τα ελληνικά ακίνητα, είτε µετατρέποντάς τα σε Airbnb είτε νοικιάζοντάς τα µακροχρόνια είτε τέλος πουλώντας τα τα επόµενα χρόνια σε υψηλότερη τιµή.

∆εν µειώνεται ο αριθµός

Η αλόγιστη ωστόσο επέκταση του Airbnb στις περιοχές κυρίως πέριξ του κέντρου της Αθήνας αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες της συνεχούς αύξησης των τιµών των ακινήτων. Συγκεκριµένα, η χώρα µας κατέγραψε το 2023 συνολικά 12,4 εκατοµµύρια διανυκτερεύσεις, που είναι 8,8% περισσότερες από το 2022. Μάλιστα, παρά τα πρόσφατα µέτρα της κυβέρνησης, ώστε να µπει φρένο στις εν λόγω πλατφόρµες, δεν αναµένεται να µειωθεί ο αριθµός τους ειδικά στο κέντρο. Από τις πλατφόρµες της βραχυχρόνιας µίσθωσης έχουν αρχίσει να βγαίνουν µόνο τα ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε µη τουριστικές περιοχές και σε γειτονιές που δεν έχουν Μετρό.

Στο «εκρηκτικό κοκτέιλ» των υψηλών τιµών πρωταγωνιστικό ρόλο έχει και η Golden Visa, στην οποία οφείλεται η εκτόξευση των αξιών στο κέντρο της Αθήνας αλλά και στα δηµοφιλή νησιά. Μάλιστα, µετά την αύξηση του ορίου στα 500.000 ευρώ, η στροφή των ξένων σε άλλες περιοχές πέριξ του κέντρου έφτασαν τις τιµές έως και 40% πάνω, όπως στην περίπτωση του Πειραιά. Κάτι που προσπαθεί να περιορίσει τώρα η κυβέρνηση, καθώς, όπως ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, το νέο όριο για απόκτηση της Golden Visa θα πάει στα 800.000 ευρώ και θα ισχύει σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, σύµφωνα µε πληροφορίες, πιθανολογείται να ανεβεί στο ποσόν των 400.000 ευρώ. Επίσης, η κυβέρνηση σκέφτεται σοβαρά και την πρόταση Ανδρουλάκη, σύµφωνα µε την οποία δεν θα µπορούν να χρησιµοποιούν διαµερίσµατα για Airbnb οι κάτοχοι της Golden Visa.

Αύξηση στα µισθώµατα

Εκτός από τους ξένους που έρχονται στην Ελλάδα µέσω της Golden Visa, πολλοί είναι και ψηφιακοί νοµάδες (digital nomads) που προτιµούν να διαµένουν στη χώρα µας. Πρόκειται για εργαζόµενους οι οποίοι νοικιάζουν σπίτια για ένα εύλογο χρονικό διάστηµα και δουλεύουν εξ αποστάσεως, κάτι που µειώνει το ήδη περιορισµένο απόθεµα κατοικιών, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει και τα µισθώµατα.

Ενας λόγος ακόµη που οι τιµές παραµένουν στα ύψη, είναι το γεγονός ότι στην Ελλάδα υπάρχει το µικρότερο απόθεµα κατοικιών της Ευρωπαϊκής Ενωσης, καθώς έχει 285 σπίτια ανά 1.000 κατοίκους, ενώ χώρες όπως η Πορτογαλία, η Γαλλία έχουν πάνω από 500 σπίτια ανά 1.000 κατοίκους. Σε αυτό το πρόβληµα έρχονται να προστεθούν και τα 700.000 κλειστά ακίνητα. Σύµφωνα µάλιστα µε τους επαγγελµατίες της αγοράς, ο αριθµός των κενών σπιτιών αναµένεται να αυξηθεί µέσα στο 2024, καθώς στην πλειονότητά τους οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τους πόρους να τα ανακαινίσουν ώστε να τα διαθέσουν στην αγορά. Καθοριστικός παράγοντας επίσης που εξηγεί την αύξηση των τιµών είναι φυσικά το πρόγραµµα «Σπίτι µου», που «έτρεξε» κατά τη διάρκεια του 2023, προσελκύοντας µάλιστα πολλαπλάσιο αριθµό αιτούντων σε σχέση µε τις δυνατότητες της χώρας.

Στελέχη της αγοράς κατοικίας επισηµαίνουν ότι από την άνοιξη του 2023, όταν και ξεκίνησε το πρόγραµµα που αφορά τη χρηµατοδότηση νέων, ηλικίας από 25 έως 39 ετών, µε επιδότηση επιτοκίου σε ποσοστό από 75% έως 100%, στις τιµές των κατοικιών που πληρούσαν τα σχετικά κριτήρια σηµειώθηκαν µεγάλες αυξήσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες τους θέλησαν να επωφεληθούν της απότοµης αύξησης της ζήτησης. Επιπλέον, σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Τράπεζα Πειραιώς σηµείωσε ότι από την αγορά κατοικίας «λείπουν» σήµερα 212.000 κατοικίες, µε αποτέλεσµα οι τιµές πώλησης να είναι κατά 14% υπερτιµηµένες συγκριτικά µε το επίπεδο που θα έπρεπε να βρίσκονται, λαµβάνοντας υπόψη τα θεµελιώδη µακροοικονοµικά µεγέθη της ελληνικής οικονοµίας. Ετσι, σύµφωνα µε τους αναλυτές, έχουν αρχίσει να εµφανίζονται και τα πρώτα σηµάδια «κόπωσης» της αγοράς, καθώς οι υψηλές τιµές φαίνεται πως έχουν αρχίσει να προκαλούν µείωση των συναλλαγών. Αυτό είναι το πρώτο σηµάδι ότι η αγορά κατοικίας πρόκειται να εισέλθει στο επόµενο στάδιο του επιχειρηµατικού κύκλου, όπου περαιτέρω αυξήσεις τιµών οδηγούν σε µείωση του αριθµού των αγοραπωλησιών.

*Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή της Κυριακής