Καλπάζουν οι εμπορικές αξίες στα νότια προάστια: Πώς εκτοξεύθηκαν οι τιµές των ακινήτων σε Γλυφάδα, Ελληνικό, Νέα Σµύρνη και Παλαιό Φάληρο
Το σύστηµα αυτόµατης αναπροσαρµογής των αξιών
Κατακόρυφα αυξήθηκε ο αριθµός των αγοραπωλησιών στα νότια προάστια το 2023 - Ανοιχτό το ενδεχόµενο νέων αναπροσαρµογών στις τιµές ζώνης
Μόλις δύο χρόνια έχουν περάσει από την τελευταία αναπροσαρµογή των τιµών ζώνης, ωστόσο ήδη η «ψαλίδα» µε τις εµπορικές τιµές έχει ανοίξει και πάλι σε σηµαντικό βαθµό.
Τα τελευταία δύο χρόνια χαρακτηρίστηκαν από «ράλι» στις τιµές πώλησης ακινήτων, ιδίως σε περιοχές της Αττικής µε υψηλή ζήτηση, όπως για παράδειγµα τα νότια προάστια, αλλά και σε τουριστικές περιοχές.
Το έργο του Ελληνικού βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, προσελκύοντας το ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων επενδυτών για την ευρύτερη περιοχή, µε αποτέλεσµα οι αξίες να έχουν αυξηθεί σηµαντικά. Τα νότια προάστια αποτέλεσαν σηµαντικό «υποδοχέα» (ίσως τον µεγαλύτερο) του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, όπως για παράδειγµα από επενδυτές µέσω του προγράµµατος της Χρυσής Βίζας. Αυτό ήταν ιδιαίτερα εµφανές κατά τη διάρκεια του 2023, όταν πολλοί έσπευσαν να προλάβουν τις αλλαγές στο πρόγραµµα, καθώς από την 1η Αυγούστου έχει διπλασιαστεί το ελάχιστο ύψος επένδυσης για την εξασφάλιση της άδειας παραµονής, από 250.000 σε 500.000 ευρώ.
Σηµειωτέον ότι πλέον το όριο αυτό αυξάνεται στα 800.000 ευρώ. Κάπως έτσι, η απόκλιση ανάµεσα στις εµπορικές και τις αντικειµενικές τιµές έχουν εκτοξευθεί και πάλι. Για παράδειγµα, στην περιοχή του Ελληνικού, η µέση τιµή πώλησης διαµορφώνεται σε 4.300 ευρώ/τ.µ., που είναι 97% υψηλότερη από τη µέση αντικειµενική αξία των 2.190 ευρώ/τ.µ. Η τελευταία προκύπτει µε βάση τις καταχωρίσεις των συµβολαίων αγοραπωλησίας που έγιναν στην περιοχή του Ελληνικού κατά τη διάρκεια του εννιαµήνου του 2023. Αποτυπώνεται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραµµατείας Πληροφοριακών Συστηµάτων, τα στοιχεία του οποίου παρουσιάστηκαν σε πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Green Estate.
Ακόµα µεγαλύτερη ήταν η απόσταση των δύο τιµών στην περιοχή της Σαρωνίδας. Εκεί, η µέση τιµή που αναγράφηκε στα συµβόλαια το 2023 ήταν µόλις 1.225 ευρώ/τ.µ., ενώ η µέση εµπορική τιµή των κατοικιών στην περιοχή ανέρχεται σε 2.840 ευρώ/τ.µ., ή 132% υψηλότερα! Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται επίσης στο Παλαιό Φάληρο µε 58,5%, στη Νέα Σµύρνη µε 43,5%, αλλά και στη Γλυφάδα µε 32,2%. Μάλιστα, στη Γλυφάδα ένα σηµαντικό ποσοστό των πράξεων αγοραπωλησίας αφορά νεόδµητες κατασκευές, κάτι που αποτυπώνεται και στις τιµές των συµβολαίων, που έχουν απόκλιση µε το γειτονικό Ελληνικό.
Σύµφωνα µε την ανάλυση της Green Estate, κατά τη διάρκεια του 2023 στα νότια προάστια ο αριθµός των αγοραπωλησιών αυξήθηκε κατακόρυφα. Συγκεκριµένα αυξήθηκαν κατά 49% σε σχέση µε το 2021, εξέλιξη που ασφαλώς είχε άµεση επίδραση και στις τιµές πώλησης. Η µέση τιµή πώλησης, όπως αναγράφηκε στα συµβόλαια που καταχωρίστηκαν στο Μητρώο Αξιών, ανήλθε σε 1.929 ευρώ/τ.µ. και ήταν 41% υψηλότερη έναντι του 2021, κάτι φυσιολογικό, µε δεδοµένο ότι µεσολάβησε και η αύξηση των τιµών ζώνης, που τέθηκε σε ισχύ το 2022. Ωστόσο, η γενικότερη αύξηση των τιµών, σε συνδυασµό και µε το ότι πραγµατοποιήθηκαν περισσότερες συναλλαγές το 2023, µεταφράζεται σε µια συνολική άνοδο της αξίας των αγοραπωλησιών κατά 112% σε σχέση µε το 2022.
Η µέση κατοικία που αγοράστηκε στα νότια προάστια ήταν επιφάνειας 79 τ.µ., ενώ η µέση ηλικία ήταν τα 40 χρόνια, δηλαδή το έτος κατασκευής ήταν το 1983. Πρόκειται για ένα σαφές δείγµα της προτίµησης των αγοραστών σε πιο προσιτά ακίνητα, ακόµα και στις περιοχές αυτές, ενώ είναι εµφανές ότι παρά τις σηµαντικές επενδύσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια, το απόθεµα των διαθέσιµων κατοικιών είναι γερασµένο και συχνά χρήζει αναβάθµισης. Πάντως, σύµφωνα µε τα στοιχεία που προκύπτουν από το Μητρώο Αξιών, από το 2021 µέχρι το 2023 καταγράφεται αύξηση της µέσης επιφάνειας των ακινήτων που αγοράστηκαν και συγκεκριµένα από τα 75 τ.µ. στα 79 τ.µ. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το γεγονός ότι σε σχέση µε το 2021 τα ακίνητα που αποκτήθηκαν πέρσι ήταν (έστω και κατά λίγο) νεότερα. Το 2021, το µέσο έτος κατασκευής ήταν το 1980.
Το ενδεχόµενο νέων αναπροσαρµογών στις τιµές ζώνης, ιδίως σε περιοχές που έχουν καταγράψει µεγάλες αυξήσεις τιµών, δεν θα πρέπει να αποκλειστεί. Υπενθυµίζεται ότι εντός του 2024 προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία από το υπουργείο Εθνικής Οικονοµίας και Οικονοµικών το σύστηµα αυτόµατης αναπροσαρµογής των αξιών, µε βάση µαζικές εκτιµήσεις των τιµών. Αυτές θα προκύπτουν µε βάση µια σειρά από παραµέτρους, όπως οι τρέχουσες αξίες που θα προκύπτουν από τα ιστορικά στοιχεία συναλλαγών, επιµέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η θέση, η ποιότητα κατασκευής κ.τ.λ. Αυτήν την περίοδο πραγµατοποιούνται δοκιµές του συστήµατος, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι τιµές που προκύπτουν είναι σωστές. Στόχος είναι το σύστηµα αυτό να αποτελέσει ένα «εργαλείο» για τη φορολογική διοίκηση, σε ό,τι αφορά τον καθορισµό των τιµών ζώνης σε κάθε περιοχή, αλλά και για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή της Κυριακής
Τα τελευταία δύο χρόνια χαρακτηρίστηκαν από «ράλι» στις τιµές πώλησης ακινήτων, ιδίως σε περιοχές της Αττικής µε υψηλή ζήτηση, όπως για παράδειγµα τα νότια προάστια, αλλά και σε τουριστικές περιοχές.
Καλπάζουν οι εμπορικές αξίες στα νότια προάστια
Το έργο του Ελληνικού βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, προσελκύοντας το ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων επενδυτών για την ευρύτερη περιοχή, µε αποτέλεσµα οι αξίες να έχουν αυξηθεί σηµαντικά. Τα νότια προάστια αποτέλεσαν σηµαντικό «υποδοχέα» (ίσως τον µεγαλύτερο) του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, όπως για παράδειγµα από επενδυτές µέσω του προγράµµατος της Χρυσής Βίζας. Αυτό ήταν ιδιαίτερα εµφανές κατά τη διάρκεια του 2023, όταν πολλοί έσπευσαν να προλάβουν τις αλλαγές στο πρόγραµµα, καθώς από την 1η Αυγούστου έχει διπλασιαστεί το ελάχιστο ύψος επένδυσης για την εξασφάλιση της άδειας παραµονής, από 250.000 σε 500.000 ευρώ.Σηµειωτέον ότι πλέον το όριο αυτό αυξάνεται στα 800.000 ευρώ. Κάπως έτσι, η απόκλιση ανάµεσα στις εµπορικές και τις αντικειµενικές τιµές έχουν εκτοξευθεί και πάλι. Για παράδειγµα, στην περιοχή του Ελληνικού, η µέση τιµή πώλησης διαµορφώνεται σε 4.300 ευρώ/τ.µ., που είναι 97% υψηλότερη από τη µέση αντικειµενική αξία των 2.190 ευρώ/τ.µ. Η τελευταία προκύπτει µε βάση τις καταχωρίσεις των συµβολαίων αγοραπωλησίας που έγιναν στην περιοχή του Ελληνικού κατά τη διάρκεια του εννιαµήνου του 2023. Αποτυπώνεται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραµµατείας Πληροφοριακών Συστηµάτων, τα στοιχεία του οποίου παρουσιάστηκαν σε πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Green Estate.
Ακόµα µεγαλύτερη ήταν η απόσταση των δύο τιµών στην περιοχή της Σαρωνίδας. Εκεί, η µέση τιµή που αναγράφηκε στα συµβόλαια το 2023 ήταν µόλις 1.225 ευρώ/τ.µ., ενώ η µέση εµπορική τιµή των κατοικιών στην περιοχή ανέρχεται σε 2.840 ευρώ/τ.µ., ή 132% υψηλότερα! Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται επίσης στο Παλαιό Φάληρο µε 58,5%, στη Νέα Σµύρνη µε 43,5%, αλλά και στη Γλυφάδα µε 32,2%. Μάλιστα, στη Γλυφάδα ένα σηµαντικό ποσοστό των πράξεων αγοραπωλησίας αφορά νεόδµητες κατασκευές, κάτι που αποτυπώνεται και στις τιµές των συµβολαίων, που έχουν απόκλιση µε το γειτονικό Ελληνικό.
Κατακόρυφη αύξηση των αγοραπωλησιών
Σύµφωνα µε την ανάλυση της Green Estate, κατά τη διάρκεια του 2023 στα νότια προάστια ο αριθµός των αγοραπωλησιών αυξήθηκε κατακόρυφα. Συγκεκριµένα αυξήθηκαν κατά 49% σε σχέση µε το 2021, εξέλιξη που ασφαλώς είχε άµεση επίδραση και στις τιµές πώλησης. Η µέση τιµή πώλησης, όπως αναγράφηκε στα συµβόλαια που καταχωρίστηκαν στο Μητρώο Αξιών, ανήλθε σε 1.929 ευρώ/τ.µ. και ήταν 41% υψηλότερη έναντι του 2021, κάτι φυσιολογικό, µε δεδοµένο ότι µεσολάβησε και η αύξηση των τιµών ζώνης, που τέθηκε σε ισχύ το 2022. Ωστόσο, η γενικότερη αύξηση των τιµών, σε συνδυασµό και µε το ότι πραγµατοποιήθηκαν περισσότερες συναλλαγές το 2023, µεταφράζεται σε µια συνολική άνοδο της αξίας των αγοραπωλησιών κατά 112% σε σχέση µε το 2022.Η µέση κατοικία που αγοράστηκε στα νότια προάστια ήταν επιφάνειας 79 τ.µ., ενώ η µέση ηλικία ήταν τα 40 χρόνια, δηλαδή το έτος κατασκευής ήταν το 1983. Πρόκειται για ένα σαφές δείγµα της προτίµησης των αγοραστών σε πιο προσιτά ακίνητα, ακόµα και στις περιοχές αυτές, ενώ είναι εµφανές ότι παρά τις σηµαντικές επενδύσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια, το απόθεµα των διαθέσιµων κατοικιών είναι γερασµένο και συχνά χρήζει αναβάθµισης. Πάντως, σύµφωνα µε τα στοιχεία που προκύπτουν από το Μητρώο Αξιών, από το 2021 µέχρι το 2023 καταγράφεται αύξηση της µέσης επιφάνειας των ακινήτων που αγοράστηκαν και συγκεκριµένα από τα 75 τ.µ. στα 79 τ.µ. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το γεγονός ότι σε σχέση µε το 2021 τα ακίνητα που αποκτήθηκαν πέρσι ήταν (έστω και κατά λίγο) νεότερα. Το 2021, το µέσο έτος κατασκευής ήταν το 1980.
Σύστηµα αυτόµατης αναπροσαρµογής
Το ενδεχόµενο νέων αναπροσαρµογών στις τιµές ζώνης, ιδίως σε περιοχές που έχουν καταγράψει µεγάλες αυξήσεις τιµών, δεν θα πρέπει να αποκλειστεί. Υπενθυµίζεται ότι εντός του 2024 προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία από το υπουργείο Εθνικής Οικονοµίας και Οικονοµικών το σύστηµα αυτόµατης αναπροσαρµογής των αξιών, µε βάση µαζικές εκτιµήσεις των τιµών. Αυτές θα προκύπτουν µε βάση µια σειρά από παραµέτρους, όπως οι τρέχουσες αξίες που θα προκύπτουν από τα ιστορικά στοιχεία συναλλαγών, επιµέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η θέση, η ποιότητα κατασκευής κ.τ.λ. Αυτήν την περίοδο πραγµατοποιούνται δοκιµές του συστήµατος, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι τιµές που προκύπτουν είναι σωστές. Στόχος είναι το σύστηµα αυτό να αποτελέσει ένα «εργαλείο» για τη φορολογική διοίκηση, σε ό,τι αφορά τον καθορισµό των τιµών ζώνης σε κάθε περιοχή, αλλά και για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο.Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή της Κυριακής
