Πανάκριβα τα σπίτια από δεύτερο χέρι – Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν 14,2%
Το 90% του αγοραστικού κοινού στρέφεται σε κατοικία άνω των 5 ετών
Το έλλειμμα προσφοράς προκαλεί στρέβλωση στην αγορά, με τις τιμές των παλαιότερων κατοικιών να έχουν μειώσει σημαντικά την απόστασή τους από αυτές των νεόδμητων - Πώς διαμορφώνεται η ζήτηση
Με ταχύτερο ρυθμό συνεχίζουν να αυξάνονται οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, συγκριτικά με εκείνες των νεόδμητων. Παρότι το κόστος κατασκευής των νέων κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά και φυσικά αυτό αντανακλάται και στις τιμές πώλησης, φαίνεται πως ο ρυθμός ανόδου των τιμών έχει αρχίσει να βρίσκει «ταβάνι», κάτι που δεν φαίνεται να ισχύει στην περίπτωση των μεταχειρισμένων, των οποίων οι τιμές αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό.
Σύμφωνα με την τελευταία ετήσια έκθεση για τις αγοραπωλησίες κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου των μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 11% κατά μέσο όρο, ενώ των παλαιότερων κατά 13%. Αντίστοιχα, στην Αττική, το 2023, η μέση τιμή πώλησης των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκε κατά 10,6%, ενώ εκείνη των παλαιότερων (άνω των 5 ετών) σημείωσε ετήσια άνοδο κατά 13,1%.
Ανάλογο συμπέρασμα προέκυψε και με βάση τους δείκτες τιμών της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ). Ειδικότερα, το 2023, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών σημείωσαν ετήσια αύξηση κατά 12,5%, ενώ εκείνες των παλαιότερων κατοικιών κατέγραψαν αύξηση κατά 14,2%. Ανάλογη ήταν η εικόνα και κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους, με τα νεόδμητα να αυξάνονται κατά 11% και τα μεταχειρισμένα ακίνητα κατά 12,4%, κάτι που σημαίνει ότι η τάση αυτή έχει πλέον παγιωθεί, χωρίς σημάδια αντιστροφής. Πρόκειται για ένα δείγμα του ότι συνεχίζονται οι στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, ιδίως των μεγάλων αστικών κέντρων. Σε μια «υγιή» αγορά κατοικίας, οι τιμές καθοδηγούνται από τις νεόδμητες κατασκευές, οι οποίοι ορίζουν το «ταβάνι» της κάθε περιοχής και λειτουργούν ως σημείο αναφοράς. Αλλωστε, με βάση αυτές προσδιορίζονται και οι τιμές ζώνης σε κάθε περιοχή (νεόδμητο διαμέρισμα πρώτου ορόφου).
Ελάχιστα χαμηλότερα
Το γεγονός λοιπόν ότι οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών έχουν πλέον μειώσει σημαντικά την απόστασή τους από αυτές των νεόδμητων αποτελεί μια στρέβλωση, η οποία οφείλεται στο μεγάλο έλλειμμα προσφοράς. Δηλαδή, είναι τόσο χαμηλός ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση (σε σχέση με την προσφορά), ώστε να μειώνεται συνεχώς η απόκλιση μεταξύ των νέων και των παλαιών κατασκευών. Ετσι, ένα διαμέρισμα 20ετίας έχει φτάσει να κοστίζει ελάχιστα χαμηλότερα από ένα νεόδμητο ακίνητο. Ανάλογα με την περιοχή, υπολογίζεται ότι η απόκλιση δεν είναι μεγαλύτερη του 10%-15%. Μάλιστα, κάποιοι πωλητές με μεγάλες προσδοκίες ζητούν τιμές που είναι αντίστοιχες ακόμα κι ενός νεόδμητου ακινήτου στην ίδια περιοχή, παρότι έχουν σαφώς υποδεέστερες προδιαγραφές, ιδίως στο σκέλος της ενεργειακής απόδοσης, αλλά και της αντισεισμικής θωράκισης.
Η εικόνα είναι παρόμοια στις περισσότερες περιοχές της Αττικής. Στο κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμορφώθηκε το 2023 στα 3.440 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 4,9%, ενώ η τιμή των μεταχειρισμένων κατοικιών σημείωσε αύξηση κατά 9,9%, σε 2.300 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια η μέση τιμή πώλησης των νεόδμητων αυξήθηκε κατά 7,6%, σε 4.255 ευρώ/τ.μ., και των μεταχειρισμένων κατά 11,4%, σε 2.828 ευρώ/τ.μ. Στα νότια προάστια, παρότι συγκεντρώνεται μεγάλος αριθμός νέων κατασκευών, η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 15,8%, αλλά και πάλι η αντίστοιχη αύξηση στις παλαιότερες κατασκευές σημείωσε άνοδο κατά 17,2%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών παρατηρήθηκαν στα δυτικά προάστια, όπου η μέση τιμή ενός διαμερίσματος άνω των πέντε ετών διαμορφώθηκε το 2023 σε 1.560 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας αύξηση κατά 20,1%, ενώ στα νεόδμητα η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 17,3%, σε 2.675 ευρώ/τ.μ.
Από τα στοιχεία αυτά είναι εμφανές ότι δεν υπάρχει επαρκής αριθμός διαθέσιμων ακινήτων, ώστε να ικανοποιήσει την προσφορά, με αποτέλεσμα τα παλαιότερα ακίνητα, όπου στρέφεται και το 90% του αγοραστικού κοινού, να καταγράφουν υψηλότερες αυξήσεις. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα στοιχεία είναι ιδιαίτερα ακριβή, με δεδομένο ότι προέρχονται από πραγματικές πράξεις αγοραπωλησίας και όχι από αγγελίες ζητούμενων τιμών, όπου οι αποκλίσεις ανάμεσα στις τιμές των νεόδμητων και των μεταχειρισμένων κατοικιών είναι ακόμα μεγαλύτερες. Αυτό οφείλεται στο ότι σε πολλούς ιδιοκτήτες έχει καλλιεργηθεί, εσφαλμένα, η αίσθηση ότι επειδή αυξάνονται οι τιμές, π.χ., στα νότια προάστια, το ίδιο ισχύει και για το διαμέρισμα που έχουν στο Γαλάτσι. Αυτό επισημαίνουν κατά κόρον οι μεσίτες, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι τα περισσότερα, αν όχι όλα, τα ακίνητα που πωλούνται με υψηλά ζητούμενες τιμές δεν πρόκειται να βρουν αγοραστή.
*Δημοσιεύτηκε στο ένθετο Moneypro των Παραπολιτικών
