Αγορά ακινήτων: "Όνειρο θερινής νυκτός" η πρώτη κατοικία - "Καµπανάκι" από την ΤτΕ

Συνεχίζεται το ράλι των τιµών στις κατοικίες και το α' τρίµηνο του 2024, µε την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στη νέα έκθεσή της να κρούει τον κώδωνα του κινδύνου, αφήνοντας να εννοηθεί ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι όλο και πιο κοντά σε ένα φαινόµενο «φούσκας», ανάλογο µε αυτό του 2008. Αυτό οφείλεται µάλιστα στο ότι την τελευταία επταετία, δηλαδή από το γ' τρίµηνο του 2017, οι τιµές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 66,4%, ενώ είναι µόλις 4,1% χαµηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί το 2008, την ώρα που τα εισοδήµατα των Ελλήνων παραµένουν σε σταθερά χαµηλό επίπεδο, παρά την υπερπολλαπλάσια αύξηση των τιµών, οξύνοντας ακόµα περισσότερο το στεγαστικό πρόβληµα της χώρας.

Αναλυτικά, σύµφωνα µε τα νέα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το α' τρίµηνο του 2024 οι ονοµαστικές τιµές των διαµερισµάτων ήταν αυξηµένες σε ετήσια βάση κατά 10,4%, ενώ για το σύνολο του 2023 οι τιµές των διαµερισµάτων αυξήθηκαν σηµαντικά, µε µέσο ετήσιο ρυθµό 13,8%. Αξιοσηµείωτο είναι ότι σε αντίθεση µε το 2023, τους πρώτους µήνες του 2024 φαίνεται ότι τα νεόδµητα ακίνητα απέκτησαν ξανά τα «σκήπτρα» της ακρίβειας. Συγκεκριµένα, η στεγαστική κρίση και η έλλειψη αποθέµατος οδήγησε τα νέα διαµερίσµατα (ηλικίας έως 5 ετών) να καταγράψουν αυξηµένες τιµές κατά 10,8% σε σχέση µε αυτόν των παλαιών διαµερισµάτων, που η αύξηση για το πρώτο τρίµηνο ανήλθε στο 10,1%.

Πώς διαµορφώνονται

Το ίδιο διάστηµα, οι τιµές στην Αθήνα αυξήθηκαν µεν, αλλά µε αισθητά χαµηλότερο ετήσιο ρυθµό αύξησης από τον µέσο ετήσιο ρυθµό πανελλαδικά (9,4% αντί 10,3% σε επίπεδο επικράτειας), αλλά το επίπεδό τους ξεπέρασε το ιστορικό υψηλό του β' τριµήνου του 2008. Αντίθετα, η περιοχή της Θεσσαλονίκης και ως σύνολο οι λοιπές περιοχές της χώρας καταγράφουν εντονότερους ετήσιους ρυθµούς αύξησης από τον µέσο ετήσιο ρυθµό για το σύνολο της Ελλάδας (12,2% και 12,1% αντίστοιχα).

Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά στην έκθεσή της η ΤτΕ, το ράλι στις τιµές των ακινήτων οφείλεται σε µια σειρά σηµαντικών παραγόντων που επηρεάζουν την εγχώρια αγορά. Συγκεκριµένα, ο κυριότερος λόγος της ανόδου των τιµών είναι το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως από το εξωτερικό που έχει αυξήσει σηµαντικά τη ζήτηση για κατοικίες. ∆εύτερος λόγος είναι η χαµηλή προσφορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, γεγονός που οφείλεται κατά κύριο λόγο στην οικονοµική κρίση, που πάγωσε για σχεδόν µία δεκαετία τις νέες οικοδοµές. Ακόµη, αν σε αυτό προστεθεί και η ραγδαία αύξηση του τουρισµού, που εκτόξευσε τα Airbnb, και η µεγάλη ζήτηση που υπήρχε τους προηγούµενους µήνες για τη Χρυσή Βίζα, δηµιουργείται ένα εκρηκτικό «κοκτέιλ» για τους Ελληνες πολίτες, που βλέπουν πλέον σαν «όνειρο θερινής νυκτός» την απόκτηση µιας κατοικίας.

Η δυναµική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους µήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το α' τρίµηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άµεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθµό µεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.

Οικοδοµική δραστηριότητα

Η οικοδοµική δραστηριότητα σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛ.ΣΤΑΤ.) συνέχισε σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται σηµαντικά την περίοδο Ιανουαρίου - Φεβρουαρίου 2024, καταγράφοντας σε όρους δοµήσιµου όγκου ετήσια αύξηση 47,3% και σε όρους αριθµού αδειών 60,9%, ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πιο συγκρατηµένες (6,5% και 18,9%). Στον αντίποδα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωµένα στοιχεία ΕΛ.ΣΤΑΤ. σε σταθερές τιµές) µειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 14,0% το α' τρίµηνο του 2024 και παραµένουν σε χαµηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%). Ο δείκτης επιχειρηµατικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για την κατασκευή κατοικιών κατά τους πρώτους πέντε µήνες του 2024 κατέγραψε οριακή υποχώρηση (-0,2%) έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2023. Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛ.ΣΤΑΤ.) κατά το α' τρίµηνο του 2024 συνεχίζει να αυξάνεται (4,0% σε ετήσια βάση), σηµειώνοντας ωστόσο σηµαντική επιβράδυνση σε σχέση µε την αντίστοιχη περίοδο του 2023 (8,1%). Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την περίοδο Ιανουαρίου - Απριλίου 2024 κατά 38,9% σε ετήσια βάση, έναντι µείωσης κατά 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2023, αν και συνεχίζει να βρίσκεται σε χαµηλά επίπεδα. 

Η άνοδος των επιτοκίων

Τέλος, η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη µείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο έτη, σύµφωνα µε τα στοιχεία της Ερευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια του α' τριµήνου του 2024 η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν µεταβλήθηκε σε σχέση µε το προηγούµενο τρίµηνο και αναµένεται, σύµφωνα µε την ίδια έρευνα, να παραµείνει αµετάβλητη και κατά το επόµενο τρίµηνο. Με βάση όλα τα παραπάνω στοιχεία, η έκθεση της ΤτΕ καταλήγει στο συµπέρασµα ότι για την ελληνική αγορά ακινήτων οι προσδοκίες «παραµένουν θετικές» λόγω κυρίως της δυναµικής που έχει ο τουρισµός, της βελτίωσης που υπάρχει στις υποδοµές και της σταδιακής ανανέωσης που σηµειώνεται στο κτιριακό απόθεµα της χώρας. Τέλος, εκτιµά ότι η ανοδική πορεία των τιµών θα συνεχιστεί.