Καρυτινός (Prodea): Οι νέες επενδύσεις σε ξενοδοχεία και οι σκέψεις για data centers
Τον σταδιακό μετασχηματισμό του τουριστικού προϊόντος της Ελλάδας, τα προβλήματα αλλά και τις προοπτικές που υπάρχουν σε όλους τους κλάδους ακινήτων της εγχώριας αγοράς αλλά και τις σκέψεις για «άνοιγμα» στα data centers, είναι μερικά από τα ζητήματα που σχολίασε στο powergame.gr o διευθύνων σύμβουλος της Prodea, Αριστοτέλης Καρυτινός.
Ο τουριστικός κλάδος σήμερα αποτελεί τον θεμέλιο λίθο της ελληνικής αγοράς, καθώς όχι μόνο «κράτησε» τη χώρα στα χρόνια της κρίσης, αλλά είναι και ένας τομέας που ενδιαφέρει σε μεγάλο βαθμό και τους ξένους επενδυτές. Το πρόβλημα ωστόσο είναι, όπως εξηγεί ο κ. Καρυτινός, ότι «για πάρα πολλά χρόνια ο τουριστικός κλάδος στην Ελλάδα λειτουργούσε με οικογενειακές μικρομεσαίες επιχειρήσεις, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ελάχιστα branded, διεθνώς αναγνωρίσιμα ξενοδοχεία και περιορισμένο high end προϊόν το οποίο μπορεί να προσελκύσει επισκέπτες που θα αποφέρουν περισσότερα έσοδα στη χώρα. Κάτι που σταδιακά αρχίζει να αλλάζει, καθώς όλο και αυξάνονται οι πεντάστερες επενδύσεις τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους “παίκτες”».
Σε κάθε περίπτωση η Prodea απευθύνεται στον high end τουρισμό και μετά την απόκτηση πλειοψηφικής συμμετοχής στην MHV (Mediterranean Hospitality Venture), ετοιμάζει νέες μεγάλες επενδύσεις στην Ελλάδα μετά την Κύπρο. Όπως σχολιάζει ωστόσο ο ίδιος «πρόκειται για ένα δύσκολο εγχείρημα, καθώς δεν μπορείς να βρεις έτοιμο ξενοδοχείο σε λογικές τιμές, ενώ η δημιουργία ενός greenfield project είναι μια χρονοβόρα διαδικασία λόγω της μεγάλης γραφειοκρατίας. Εμείς τώρα κοιτάμε τα πάντα, καθώς στη χώρα το προϊόν είναι περιορισμένο, δεν έχεις την πολυτέλεια να κάνεις επιλεκτική στρατηγική, όπως το εξωτερικό».
Στα σχέδια ωστόσο της Prodea, είναι το χαρτοφυλάκιο των ξενοδοχείων που διατηρεί να μεγαλώσει αποκτώντας τουριστικά ακίνητα τόσο σε «καλά» σημεία του κέντρου της Αθήνας όσο και σε νησιά που αποτελούν «hot spots» για ξενοδοχειακές επενδύσεις. Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό: « Έχουμε κάποιες στρατηγικές προτεραιότητές όπως είναι η Κρήτη, καθώς αν θέλεις να έχεις ένα καλό χαρτοφυλάκιο πρέπει να έχεις και ξενοδοχεία στο εν λόγω νησί. Η Κέρκυρα και η Ρόδος επίσης, αποτελούν πόλους έλξης για εμάς, ενώ καλές ευκαιρίες υπάρχουν και στην ηπειρωτική Ελλάδα και στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, μας ενδιαφέρουν ιδιαίτερα τα ξενοδοχεία πόλης και ήδη έχουμε κάποια σχέδια προς αυτήν την κατεύθυνση».
Ένας ακόμη στρατηγικός κλάδος που έχει σημαντική παρουσία η Prodea είναι τα τα «πράσινα» γραφεία. Όπως σχολιάζει ο κ. Καρυτινός, «η χώρα διαθέτει εξαιρετικά παλαιωμένο γραφειακό απόθεμα, το οποίο είναι και κακής ποιότητας. Λείπουν δηλαδή σήμερα σύγχρονα γραφεία με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, τάση που κυριαρχεί στο εξωτερικό. Σταδιακά ωστόσο αυτό θα αλλάξει, καθώς ήδη κάποιες μεγάλες εταιρείες έχουν μετακινηθεί σε τέτοιου είδους ακίνητα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση του Μytilineos, όπου εκμίσθωσε το Karela Business Park, το μεγαλύτερο complex πράσινων γραφείων. Παρά το γεγονός μάλιστα ότι αυτού του είδους τα ακίνητα έχουν φαινομενικά υψηλότερα ενοίκια, το κόστος εξισορροπείται καθώς τα έξοδα λειτουργίας μακροπρόθεσμα είναι λιγότερα και είτε δεν υπάρχει τελικά επιβάρυνση για τον μισθωτή είτε μπορεί να έχει έως και μειωμένο συνολικό κόστος».
Το μεγαλύτερο ωστόσο πρόβλημα στην ανάπτυξη των γραφειακών χώρων είναι ότι τις περισσότερες φορές δεν βρίσκονται κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς, όπως συμβαίνει με το Μαρούσι, που αποτελεί σήμερα τη «Μέκκα» των πράσινων γραφείων. Όπως επισημαίνει ο ίδιος, «το Μαρούσι έγινε το απόλυτο “business center” επειδή εκεί κατοικούσαν όσοι είχαν ή διοικούσαν μεγάλες εταιρείες, δηλαδή ο περισσότερος επιχειρηματικός κόσμος που έμενε από το Ψυχικό και πάνω. Είχε επίσης καλά οικόπεδα και καλούς συντελεστές δόμησης, αλλά του λείπουν ακόμα οι υποδομές. Σήμερα επίσης τα ελεύθερα οικόπεδα έχουν σχεδόν εξαντληθεί, γι’ αυτό ακριβώς τον λόγο, θα πρέπει πλέον οι επενδυτές να κοιτάξουν να ανανεώσουν το υφιστάμενο απόθεμα».
Η νέα τάση η οποία εμφανίζεται σταδιακά όλο και πιο έντονο είναι να αυξάνεται ο αριθμός των «πράσινων» γραφείων στα Νότια προάστια. Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό: «Ένα μεγάλο ερωτηματικό αποτελεί το Ελληνικό, το οποίο είχε μια προοπτική να κάνει ένα business center, αλλά δεν φαίνεται ότι τα κατάφερε καθώς δεν έχει ακόμα τον πληθυσμό για να το στηρίξει. Κάτι τέτοιο θα μπορούσε να συμβεί μόνο εφόσον η ανάπτυξη αυτή βασιστεί σε ξένους, αν έρθουν δηλαδή οι ίδιοι να μείνουν και να φέρουν και τις εταιρείες τους στην περιοχή».
Η εταιρεία έχει επενδύσει σημαντικά σε γραφεία στα Νότια Προάστια, καθώς έχει ιδιαίτερη παρουσία στη Λ. Συγγρού. Όπως υποστηρίζει: «Την πιστεύουμε ιδιαιτέρως τη Λ. Συγγρού, καθώς είναι μια κεντρική αρτηρία και πολλοί μετακινούνται προς το νότο σταδιακά. Επίσης υπάρχουν πολλά ξενοδοχεία και γραφεία, απλά η αναβάθμιση τους θα γίνει σταδιακά. Η Λ. Συγγρού χωρίζεται σε τρία σημεία οι δύο άκρες της θα αναπτυχθούν πιο γρήγορα, λόγω και των υποδομών που υπάρχουν ή δρομολογούνται, ενώ το μεσαίο κομμάτι που ήταν ασφαλιστικές εταιρείες θα έχει μια πιο αργή πρόοδο».
Για τις επενδύσεις στο τομέα των data centers που αναμένεται να υλοποιηθεί στο προσεχές διάστημα στη χώρα, τοποθετήθηκε επίσης ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea, τονίζοντας το εξής: « Τα data centers είναι μια ειδική και περίπλοκη κατηγορία που αποτελεί το μέλλον και η Ελλάδα έχει στρατηγικό πλεονέκτημα για γεωπολιτικούς λόγους, καθώς μπορεί να συνδέσει την Ευρώπη με άλλες χώρες. Η Κρήτη και η Αττική αποτελούν δύο πολύ καλά σημεία για τέτοιου είδους έργα. Το πρόβλημα είναι ότι πρόκειται για επενδύσεις άνω των 300 εκατ. ευρώ και η τεχνολογία τους είναι αρκετά σύνθετη, θέλει δηλαδή ειδική τεχνογνωσία από εξειδικευμένους operators,οι οποίοι είναι ιδιαίτερα λίγοι σε αριθμό αυτήν τη στιγμή. Ωστόσο, είναι ένας κλάδος που μας ενδιαφέρει πολύ και επιθυμούμε μελλοντικά να εμπλακούμε με κάποιους partners, πρόκειται όμως για διαδικασίες που θέλουν πολύ χρόνο».
Τέλος, ο κ. Καρυτινός αναφέρθηκε στις μεγάλες ευκαιρίες που υπάρχουν στον τομέα των logistics, καθώς και πάλι η Ελλάδα έχει θέση «κλειδί» και αποτελεί την πύλη της Κίνας για την Ευρώπη. Όπως επισημαίνει ο ίδιος: «στα logistics η ελληνική αγορά έχει ακόμα κάποια χωροταξικά ζητήματα, ωστόσο στην αγορά σταδιακά εντάσσονται κάποιες νέες περιοχές. Συγκεκριμένα, αναπτύσσεται το Κορωπί, που είναι κοντά στο αεροδρόμιο και αποτελεί πόλο έλξης κυρίως για φαρμακευτικές εταιρείες. Ακόμη, ιδιαίτερη δυναμική αποκτούν τα Οινόφυτα, βέβαια η έλλειψη σιδηροδρομικής γραμμής δυσκολεύει την ανάπτυξη του κλάδου».
Ο τουριστικός κλάδος σήμερα αποτελεί τον θεμέλιο λίθο της ελληνικής αγοράς, καθώς όχι μόνο «κράτησε» τη χώρα στα χρόνια της κρίσης, αλλά είναι και ένας τομέας που ενδιαφέρει σε μεγάλο βαθμό και τους ξένους επενδυτές. Το πρόβλημα ωστόσο είναι, όπως εξηγεί ο κ. Καρυτινός, ότι «για πάρα πολλά χρόνια ο τουριστικός κλάδος στην Ελλάδα λειτουργούσε με οικογενειακές μικρομεσαίες επιχειρήσεις, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ελάχιστα branded, διεθνώς αναγνωρίσιμα ξενοδοχεία και περιορισμένο high end προϊόν το οποίο μπορεί να προσελκύσει επισκέπτες που θα αποφέρουν περισσότερα έσοδα στη χώρα. Κάτι που σταδιακά αρχίζει να αλλάζει, καθώς όλο και αυξάνονται οι πεντάστερες επενδύσεις τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους “παίκτες”».
Σε κάθε περίπτωση η Prodea απευθύνεται στον high end τουρισμό και μετά την απόκτηση πλειοψηφικής συμμετοχής στην MHV (Mediterranean Hospitality Venture), ετοιμάζει νέες μεγάλες επενδύσεις στην Ελλάδα μετά την Κύπρο. Όπως σχολιάζει ωστόσο ο ίδιος «πρόκειται για ένα δύσκολο εγχείρημα, καθώς δεν μπορείς να βρεις έτοιμο ξενοδοχείο σε λογικές τιμές, ενώ η δημιουργία ενός greenfield project είναι μια χρονοβόρα διαδικασία λόγω της μεγάλης γραφειοκρατίας. Εμείς τώρα κοιτάμε τα πάντα, καθώς στη χώρα το προϊόν είναι περιορισμένο, δεν έχεις την πολυτέλεια να κάνεις επιλεκτική στρατηγική, όπως το εξωτερικό».
Στα σχέδια ωστόσο της Prodea, είναι το χαρτοφυλάκιο των ξενοδοχείων που διατηρεί να μεγαλώσει αποκτώντας τουριστικά ακίνητα τόσο σε «καλά» σημεία του κέντρου της Αθήνας όσο και σε νησιά που αποτελούν «hot spots» για ξενοδοχειακές επενδύσεις. Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό: « Έχουμε κάποιες στρατηγικές προτεραιότητές όπως είναι η Κρήτη, καθώς αν θέλεις να έχεις ένα καλό χαρτοφυλάκιο πρέπει να έχεις και ξενοδοχεία στο εν λόγω νησί. Η Κέρκυρα και η Ρόδος επίσης, αποτελούν πόλους έλξης για εμάς, ενώ καλές ευκαιρίες υπάρχουν και στην ηπειρωτική Ελλάδα και στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, μας ενδιαφέρουν ιδιαίτερα τα ξενοδοχεία πόλης και ήδη έχουμε κάποια σχέδια προς αυτήν την κατεύθυνση».
Ένας ακόμη στρατηγικός κλάδος που έχει σημαντική παρουσία η Prodea είναι τα τα «πράσινα» γραφεία. Όπως σχολιάζει ο κ. Καρυτινός, «η χώρα διαθέτει εξαιρετικά παλαιωμένο γραφειακό απόθεμα, το οποίο είναι και κακής ποιότητας. Λείπουν δηλαδή σήμερα σύγχρονα γραφεία με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, τάση που κυριαρχεί στο εξωτερικό. Σταδιακά ωστόσο αυτό θα αλλάξει, καθώς ήδη κάποιες μεγάλες εταιρείες έχουν μετακινηθεί σε τέτοιου είδους ακίνητα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση του Μytilineos, όπου εκμίσθωσε το Karela Business Park, το μεγαλύτερο complex πράσινων γραφείων. Παρά το γεγονός μάλιστα ότι αυτού του είδους τα ακίνητα έχουν φαινομενικά υψηλότερα ενοίκια, το κόστος εξισορροπείται καθώς τα έξοδα λειτουργίας μακροπρόθεσμα είναι λιγότερα και είτε δεν υπάρχει τελικά επιβάρυνση για τον μισθωτή είτε μπορεί να έχει έως και μειωμένο συνολικό κόστος».
Το μεγαλύτερο ωστόσο πρόβλημα στην ανάπτυξη των γραφειακών χώρων είναι ότι τις περισσότερες φορές δεν βρίσκονται κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς, όπως συμβαίνει με το Μαρούσι, που αποτελεί σήμερα τη «Μέκκα» των πράσινων γραφείων. Όπως επισημαίνει ο ίδιος, «το Μαρούσι έγινε το απόλυτο “business center” επειδή εκεί κατοικούσαν όσοι είχαν ή διοικούσαν μεγάλες εταιρείες, δηλαδή ο περισσότερος επιχειρηματικός κόσμος που έμενε από το Ψυχικό και πάνω. Είχε επίσης καλά οικόπεδα και καλούς συντελεστές δόμησης, αλλά του λείπουν ακόμα οι υποδομές. Σήμερα επίσης τα ελεύθερα οικόπεδα έχουν σχεδόν εξαντληθεί, γι’ αυτό ακριβώς τον λόγο, θα πρέπει πλέον οι επενδυτές να κοιτάξουν να ανανεώσουν το υφιστάμενο απόθεμα».
Η νέα τάση η οποία εμφανίζεται σταδιακά όλο και πιο έντονο είναι να αυξάνεται ο αριθμός των «πράσινων» γραφείων στα Νότια προάστια. Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό: «Ένα μεγάλο ερωτηματικό αποτελεί το Ελληνικό, το οποίο είχε μια προοπτική να κάνει ένα business center, αλλά δεν φαίνεται ότι τα κατάφερε καθώς δεν έχει ακόμα τον πληθυσμό για να το στηρίξει. Κάτι τέτοιο θα μπορούσε να συμβεί μόνο εφόσον η ανάπτυξη αυτή βασιστεί σε ξένους, αν έρθουν δηλαδή οι ίδιοι να μείνουν και να φέρουν και τις εταιρείες τους στην περιοχή».
Η εταιρεία έχει επενδύσει σημαντικά σε γραφεία στα Νότια Προάστια, καθώς έχει ιδιαίτερη παρουσία στη Λ. Συγγρού. Όπως υποστηρίζει: «Την πιστεύουμε ιδιαιτέρως τη Λ. Συγγρού, καθώς είναι μια κεντρική αρτηρία και πολλοί μετακινούνται προς το νότο σταδιακά. Επίσης υπάρχουν πολλά ξενοδοχεία και γραφεία, απλά η αναβάθμιση τους θα γίνει σταδιακά. Η Λ. Συγγρού χωρίζεται σε τρία σημεία οι δύο άκρες της θα αναπτυχθούν πιο γρήγορα, λόγω και των υποδομών που υπάρχουν ή δρομολογούνται, ενώ το μεσαίο κομμάτι που ήταν ασφαλιστικές εταιρείες θα έχει μια πιο αργή πρόοδο».
Για τις επενδύσεις στο τομέα των data centers που αναμένεται να υλοποιηθεί στο προσεχές διάστημα στη χώρα, τοποθετήθηκε επίσης ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea, τονίζοντας το εξής: « Τα data centers είναι μια ειδική και περίπλοκη κατηγορία που αποτελεί το μέλλον και η Ελλάδα έχει στρατηγικό πλεονέκτημα για γεωπολιτικούς λόγους, καθώς μπορεί να συνδέσει την Ευρώπη με άλλες χώρες. Η Κρήτη και η Αττική αποτελούν δύο πολύ καλά σημεία για τέτοιου είδους έργα. Το πρόβλημα είναι ότι πρόκειται για επενδύσεις άνω των 300 εκατ. ευρώ και η τεχνολογία τους είναι αρκετά σύνθετη, θέλει δηλαδή ειδική τεχνογνωσία από εξειδικευμένους operators,οι οποίοι είναι ιδιαίτερα λίγοι σε αριθμό αυτήν τη στιγμή. Ωστόσο, είναι ένας κλάδος που μας ενδιαφέρει πολύ και επιθυμούμε μελλοντικά να εμπλακούμε με κάποιους partners, πρόκειται όμως για διαδικασίες που θέλουν πολύ χρόνο».
Τέλος, ο κ. Καρυτινός αναφέρθηκε στις μεγάλες ευκαιρίες που υπάρχουν στον τομέα των logistics, καθώς και πάλι η Ελλάδα έχει θέση «κλειδί» και αποτελεί την πύλη της Κίνας για την Ευρώπη. Όπως επισημαίνει ο ίδιος: «στα logistics η ελληνική αγορά έχει ακόμα κάποια χωροταξικά ζητήματα, ωστόσο στην αγορά σταδιακά εντάσσονται κάποιες νέες περιοχές. Συγκεκριμένα, αναπτύσσεται το Κορωπί, που είναι κοντά στο αεροδρόμιο και αποτελεί πόλο έλξης κυρίως για φαρμακευτικές εταιρείες. Ακόμη, ιδιαίτερη δυναμική αποκτούν τα Οινόφυτα, βέβαια η έλλειψη σιδηροδρομικής γραμμής δυσκολεύει την ανάπτυξη του κλάδου».
