Με διαφορετικό φόρο τα ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου: Βασικό κριτήριο πλέον η δυνατότητα ανέγερσης οικοδομής
Όλες οι αλλαγές
Κεντρικό ρόλο στις αλλαγές του τρόπου υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων σε εντός και εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών παίζει ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ)
Ανατροπές στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων σε εντός και εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών προβλέπει νέα απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας, Κωστή Χατζηδάκη, που καλύπτει όλες τις ειδικές περιπτώσεις, ακόμη και όταν δεν υφίστανται ειδικοί όροι δόμησης. Κεντρικό ρόλο παίζει ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), που συνδέεται άμεσα με τον Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) και επηρεάζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης.
Στην απόφαση περιλαμβάνονται λεπτομέρειες για τον τρόπο που οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν την αποτίμηση των ακινήτων και πώς τυχόν αλλαγές στη νομοθεσία ή πολεοδομικές ρυθμίσεις τροποποιούν την αξία τους. Ειδικά κριτήρια θα ισχύουν για ακίνητα με πρόσοψη σε δρόμους ή ζώνες διαφορετικής αξίας, οπότε σε αυτές τις περιπτώσεις η εφορία θα υπολογίζει την αξία με τη μεγαλύτερη τιμή ζώνης. Επίσης δίνεται ιδιαίτερη σημασία στον προσδιορισμό ακινήτων που βλέπουν σε κοινόχρηστους χώρους ή βρίσκονται σε υπόγεια και στον χαρακτηρισμό των υπόγειων και ημιυπόγειων χώρων. Ως υπόγειοι χώροι αναγνωρίζονται εκείνοι που προσδιορίζονται ως τέτοιοι στην οικοδομική άδεια ή άλλες σχετικές πράξεις, ενώ οι ημιυπόγειοι θεωρούνται ισόγειοι εκτός αν αποδεικνύεται διαφορετικά από την Πολεοδομική Υπηρεσία.
Η παλαιότητα των ακινήτων αρχίζει δύο χρόνια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών. Αν δεν υπάρχει άδεια, η χρονολογία προσδιορίζεται από δημόσια έγγραφα. Για αυθαίρετες κατασκευές, προβλέπονται ειδικά έντυπα και πιστοποιήσεις που αποδεικνύουν την παλαιότητά τους, ενώ σε περιπτώσεις κατεδάφισης απαιτείται η προσκόμιση άδειας και η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, εάν η κατεδάφιση δεν ολοκληρωθεί εντός της προθεσμίας. Τέλος, σε περιπτώσεις κατεδάφισης, η άδεια κατεδάφισης πρέπει να προσκομίζεται, με προθεσμίες για την ολοκλήρωσή της, διαφορετικά ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.
Στην απόφαση περιγράφονται οι νέοι κανόνες για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων σε ειδικές περιπτώσεις π.χ. όταν το κτίσμα στερείται στέγης λόγω καταστροφής. Επίσης δίνεται έμφαση στη χωριστή αξιολόγηση επεκτάσεων και διαχωρισμένων τμημάτων. Αναφορικά με τις απαλλοτριώσεις, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση από την Αρχή που την κήρυξε. Εάν ένα ακίνητο είναι ταυτόχρονα διατηρητέο και απαλλοτριωτέο, εφαρμόζεται ο συντελεστής του διατηρητέου. Σε περίπτωση που το τμήμα του ακινήτου που απομένει μετά την απαλλοτρίωση είναι στατικά ανεπαρκές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο.
Ειδικές διατάξεις αφορούν τα διατηρητέα και απαλλοτριωτέα ακίνητα. Σε περιπτώσεις απαλλοτρίωσης, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση, ενώ, εάν το υπόλοιπο του ακινήτου δεν είναι στατικά ασφαλές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο. Τέλος, η απόφαση αγγίζει το ζήτημα του υπολογισμού της αξίας οικοπέδων, ανάλογα με την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης και τη σχέση με εισφορές σε γη ή απαλλοτριώσεις. Ειδικές συνθήκες οικοδομησιμότητας και συντελεστές εμπορικότητας λαμβάνονται υπόψη, καθώς και η οικοδομησιμότητα ειδικών χώρων, όπως οι αποθήκες και οι χώροι στάθμευσης.
Ακίνητα: Όλες οι αλλαγές στη φορολόγηση της αξίας τους
Στην απόφαση περιλαμβάνονται λεπτομέρειες για τον τρόπο που οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν την αποτίμηση των ακινήτων και πώς τυχόν αλλαγές στη νομοθεσία ή πολεοδομικές ρυθμίσεις τροποποιούν την αξία τους. Ειδικά κριτήρια θα ισχύουν για ακίνητα με πρόσοψη σε δρόμους ή ζώνες διαφορετικής αξίας, οπότε σε αυτές τις περιπτώσεις η εφορία θα υπολογίζει την αξία με τη μεγαλύτερη τιμή ζώνης. Επίσης δίνεται ιδιαίτερη σημασία στον προσδιορισμό ακινήτων που βλέπουν σε κοινόχρηστους χώρους ή βρίσκονται σε υπόγεια και στον χαρακτηρισμό των υπόγειων και ημιυπόγειων χώρων. Ως υπόγειοι χώροι αναγνωρίζονται εκείνοι που προσδιορίζονται ως τέτοιοι στην οικοδομική άδεια ή άλλες σχετικές πράξεις, ενώ οι ημιυπόγειοι θεωρούνται ισόγειοι εκτός αν αποδεικνύεται διαφορετικά από την Πολεοδομική Υπηρεσία.Η παλαιότητα των ακινήτων αρχίζει δύο χρόνια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών. Αν δεν υπάρχει άδεια, η χρονολογία προσδιορίζεται από δημόσια έγγραφα. Για αυθαίρετες κατασκευές, προβλέπονται ειδικά έντυπα και πιστοποιήσεις που αποδεικνύουν την παλαιότητά τους, ενώ σε περιπτώσεις κατεδάφισης απαιτείται η προσκόμιση άδειας και η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, εάν η κατεδάφιση δεν ολοκληρωθεί εντός της προθεσμίας. Τέλος, σε περιπτώσεις κατεδάφισης, η άδεια κατεδάφισης πρέπει να προσκομίζεται, με προθεσμίες για την ολοκλήρωσή της, διαφορετικά ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.
Στην απόφαση περιγράφονται οι νέοι κανόνες για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων σε ειδικές περιπτώσεις π.χ. όταν το κτίσμα στερείται στέγης λόγω καταστροφής. Επίσης δίνεται έμφαση στη χωριστή αξιολόγηση επεκτάσεων και διαχωρισμένων τμημάτων. Αναφορικά με τις απαλλοτριώσεις, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση από την Αρχή που την κήρυξε. Εάν ένα ακίνητο είναι ταυτόχρονα διατηρητέο και απαλλοτριωτέο, εφαρμόζεται ο συντελεστής του διατηρητέου. Σε περίπτωση που το τμήμα του ακινήτου που απομένει μετά την απαλλοτρίωση είναι στατικά ανεπαρκές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο.
Ειδικές διατάξεις αφορούν τα διατηρητέα και απαλλοτριωτέα ακίνητα. Σε περιπτώσεις απαλλοτρίωσης, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση, ενώ, εάν το υπόλοιπο του ακινήτου δεν είναι στατικά ασφαλές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο. Τέλος, η απόφαση αγγίζει το ζήτημα του υπολογισμού της αξίας οικοπέδων, ανάλογα με την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης και τη σχέση με εισφορές σε γη ή απαλλοτριώσεις. Ειδικές συνθήκες οικοδομησιμότητας και συντελεστές εμπορικότητας λαμβάνονται υπόψη, καθώς και η οικοδομησιμότητα ειδικών χώρων, όπως οι αποθήκες και οι χώροι στάθμευσης.
