Ελαφρύνσεις, εκπτώσεις, αλλά και «αγκάθια» για ιδιοκτήτες, εκμισθωτές και αγοραστές ακινήτων φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή. Οι βασικές ρυθμίσεις προβλέπουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για όσους νοικιάσουν κλειστά ακίνητα ή μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες. Παράλληλα, καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για διατηρητέα ακίνητα με αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ, ενώ παρέχεται υψηλότερη έκπτωση για κατοικίες και σπίτια που είναι ασφαλισμένα έναντι φυσικών καταστροφών. Επιπλέον, αναστέλλεται ο ΦΠΑ και ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.

Το κίνητρο των αφορολόγητων ενοικίων

Το μεγάλο στοίχημα για την κυβέρνηση είναι εάν το κίνητρο των αφορολόγητων ενοικίων για τρία χρόνια θα ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά ή να στραφούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της ακριβής στέγης, που προκαλείται από τη μεγάλη έλλειψη. Παρ’ όλα αυτά, οι όροι και οι προϋποθέσεις για την αξιοποίηση της φορο-έκπτωσης θεωρούνται από πολλούς εμπόδιο, με τους φορείς της αγοράς να εκφράζουν ενστάσεις για το χρονικό πλαίσιο που απαιτείται για τη μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, χαρακτηρίζοντάς το ως «αγκάθι», και για τον λόγο αυτό θα πρέπει να υπάρξουν διορθωτικές κινήσεις.

Βελτιώσεις και διορθώσεις που προτείνει το οικονομικό επιτελείο

Η διάταξη του φορολογικού νομοσχεδίου προβλέπει αλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν, εφόσον προηγουμένως είχαν δηλωθεί ως κενά ή είχαν χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση για τρία χρόνια. Ωστόσο, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει τη μείωση του απαιτούμενου χρονικού διαστήματος σε δύο χρόνια, αλλά αυτή η αλλαγή θα ισχύει μόνο για τα ακίνητα που νοικιάζονται μέσω Airbnb και όχι για εκείνα που πρέπει να δηλωθούν ως κλειστά (έντυπο Ε2). Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα θα έχει ετήσιο όφελος 1.800 ευρώ ή 5.400 ευρώ στην τριετία. Για μηναίο μίσθωμα 1.660 ευρώ ή 20.000 ευρώ τον χρόνο το όφελος διαμορφώνεται σε 4.600 ευρώ και για μηνιαίο μίσθωμα 2.083 ευρώ ή 25.000 ετησίως το όφελος διαμορφώνεται σε 6.350 ευρώ. Κι αυτό γιατί, με βάση την κλίμακα, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45%, με τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος να φορολογούνται με 15%, στο κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35% και τα εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 45%. ευρώ.

Η "παγίδα" για τους ιδιοκτήτες

Πέρα από το ζήτημα της «κενότητας», ακόμα μία «παγίδα» είναι τι θα συμβεί στην περίπτωση που οι ενοικιαστές αποχωρήσουν πρόωρα ή το ακίνητο μείνει κενό για διάστημα μικρότερο του προβλεπόμενου, δηλαδή της τριετίας, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να χάσουν το φορολογικό όφελος. Πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που αξιολογείται θετικά από το υπουργείο Οικονομικών είναι η 36μηνη φοροαπαλλαγή να αφορά το ακίνητο και όχι τον αρχικό ενοικιαστή. Έτσι, η έκπτωση θα παραμείνει σε ισχύ ακόμα και αν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή για διάφορους λόγους εντός της τριετίας.

Το συγκεκριμένο πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως στις ακριτικές περιοχές, όπου καθηγητές, δάσκαλοι και γιατροί υπογράφουν μισθωτήρια συμβόλαια με διάρκεια ενός έτους, που στη συνέχεια καταγγέλλονται. Στο πλαίσιο αυτό, αρμόδιες πηγές αφήνουν ανοικτό το ενδεχόμενο βελτίωσης της σχετικής διάταξης, με στόχο τη μείωση της αβεβαιότητας για τους ιδιοκτήτες, παρέχοντάς τους μεγαλύτερη ασφάλεια, ώστε να επενδύσουν στη μακροχρόνια ενοικίαση.

Άλλα μέτρα για τα ακίνητα

  • Προβλέπεται μόνιμη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ των διατηρητέων κτιρίων αξίας έως 400.000 ευρώ. Πρόκειται για μια σημαντική ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες, ειδικά για όσους σκέφτονται να ανακαινίσουν τέτοια ακίνητα. Στη συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνονται και επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Golden Visa στην Ελλάδα. Η νομοθεσία προβλέπει χαμηλό όριο επένδυσης 250.000 ευρώ για διατηρητέα κτίρια σε όλη τη χώρα, γεγονός που αναμένεται να αποτελέσει κίνητρο για την αγορά και αποκατάστασή τους.
  • Φορολογούμενοι με ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ θα έχουν έκπτωση 20%, από 10%, στον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το 2025. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με ΕΝΦΙΑ ύψους 400 ευρώ, εάν έχει ασφαλίσει τη κατοικία του για ολόκληρο το έτος, θα γλυτώσει 80 ευρώ, από 40 ευρώ φέτος, με ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ το όφελος θα είναι 100 ευρώ, από 50 ευρώ, και για ΕΝΦΙΑ ύψους 1.000 ευρώ ανεβαίνει στα 200 ευρώ, από 100 ευρώ. Επισημαίνεται ότι για τους ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 500.000 ευρώ, η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ παραμένει στο 10%.
  • Αναστέλλεται έως και το τέλος του 2026 ο φόρος υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων, που κανονικά λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2024, μέτρο που βάζει φρένο στην άνοδο των τιμών των ακινήτων και θα στηρίξει τις συναλλαγές, δίνοντας σημαντικές ανάσες στην κτηματαγορά.
  • Αναβάλλεται για ακόμα ένα έτος, μέχρι το τέλος του 2025, η επιβολή ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών, με αποτέλεσμα να συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης, λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Ετσι, για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ το κόστος αγοράς με ΦΠΑ 24% και φόρο μεταβίβασης διαμορφώνεται στις 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ η τιμή πέφτει στις 206.000 ευρώ, αφού επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3% και έτσι ο αγοραστής θα πληρώσει 42.000 ευρώ λιγότερα.

Δημοσιεύθηκε στα Παραπολιτικά