Οικοδομή: Τι προτείνει η αγορά μετά την απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους του ΝΟΚ
Μέχρι και στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια απειλούν να φτάσουν οι αγοραστές και οι κατασκευαστές για να βρουν το δίκιο τους για τις χιλιάδες οικοδομικές άδειες που είναι στον «αέρα» μετά την απόφαση του ΣτΕ να καταργήσει τα bonus του ΝΟΚ. Η αγορά αυτήν τη στιγμή βρίσκεται στα «κάγκελα», όπως καταδεικνύεται από τις έντονες αντιδράσεις και τις απόψεις που έχουν κατατεθεί από τους επαγγελματίες στην πλατφόρμα δημόσιας διαβούλευσης του ΥΠΕΝ, η οποία αφορά την καταγραφή των προβλημάτων που έχουν προκύψει από την ανακοίνωση του ΣτΕ. Μάλιστα, πολλοί από αυτούς δεν διστάζουν να καταθέσουν προτάσεις, με σκοπό να αποφευχθεί, όπως υποστηρίζουν, η ολοκληρωτική οικονομική καταστροφή και να αποκατασταθεί η δικαιοσύνη αναφορικά με τις οικοδομικές άδειες.
Τι οδηγεί τους κατασκευαστές στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια
Στη δημόσια διαβούλευση, οι επαγγελματίες του κλάδου προειδοποιούν ότι με την εξέλιξη αυτή κλονίζεται η εμπιστοσύνη τόσο των Ελλήνων πολιτών όσο και των ξένων στις αποφάσεις της Δικαιοσύνης. Επίσης, οι εμπλεκόμενοι υποστηρίζουν ότι η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί αδικίες και ανισότητες, καθώς πολλές οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα διακόπηκαν λόγω καταγγελιών, ενώ γειτονικές οικοδομές συνεχίζουν απρόσκοπτα. Κρούουν ακόμη το κώδωνα του κινδύνου ότι με την απόφαση αυτή θα υπάρχει αδυναμία κάλυψης των θέσεων στάθμευσης, αν δεν διατηρηθεί το μπόνους ύψους 1 μέτρου για την πυλωτή. Τυχόν επίσης ακύρωση ή τροποποίηση οικοδομικής άδειας μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια χρημάτων που έχουν ήδη δαπανηθεί για μελέτες, αμοιβές, προκαταβολές σε υλικά.Οι εργολαβικές συμβάσεις και τα συμβόλαια πώλησης διαμερισμάτων ενδέχεται να καταστούν ακόμη ανενεργά ή να οδηγήσουν σε νομικές διεκδικήσεις από τις δύο πλευρές. Στο πλαίσιο αυτό, κρίσιμα ερωτήματα παραμένουν αναπάντητα, όπως: Τι θα ισχύσει για τις άδειες που έχουν εκδοθεί νόμιμα, αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες; Πώς θα προστατευθούν οι συμφωνίες που βασίζονται σε ήδη εγκεκριμένα σχέδια;
Σε περίπτωση μάλιστα που δεν αλλάξει η κατάσταση, όπως ξεκαθαρίζουν, δεν αποκλείεται να καταφύγουν πολλοί από αυτούς στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια, διεκδικώντας αποζημιώσεις τόσο για την οικονομική ζημιά όσο και για τη φθορά της ψυχικής τους υγείας. Η αναμονή εξάλλου για τις δικαστικές αποφάσεις και η έλλειψη σαφήνειας σχετικά με το τι θεωρείται «έναρξη εργασιών» εντείνουν το αίσθημα ανασφάλειας για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες.
Οι προτάσεις της αγοράς
Πολυάριθμες είναι και οι προτάσεις των επαγγελματιών στο ΥΠΕΝ ώστε να μειωθούν οι απώλειες που θα έχει η αγορά μετά την απόφαση του ΣτΕ. Συγκεκριμένα, προτείνεται να εξαιρεθούν από την απόφαση τα εργολαβικά προσύμφωνα και οι προεγκρίσεις αδειών, προκειμένου να διασφαλιστούν οι ήδη συμφωνημένες διαδικασίες. Επιπλέον, επιθυμούν να διατηρηθούν επιμέρους διατάξεις του ΝΟΚ, όπως το μπόνους για τα πατάρια και το μπόνους ύψους 1 μέτρου για την πυλωτή, με μια πιο στοχευμένη εφαρμογή ώστε να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Είναι απαραίτητο να προστατευθούν οι υφιστάμενες άδειες που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ, ιδίως εάν οι εργασίες είχαν ήδη ξεκινήσει ή αν είχαν δαπανηθεί χρήματα για μελέτες και προετοιμασία. Επίσης, θα πρέπει να δοθεί ένα λογικό χρονικό περιθώριο προσαρμογής για τη μετάβαση στο νέο καθεστώς.
Πολλοί είναι και αυτοί που προτείνουν ότι οι πολίτες που είχαν την άδεια πριν την ανακοίνωση του Προέδρου του ΣτΕ θα πρέπει να μπορούν να τη χρησιμοποιήσουν κανονικά, χωρίς να χρειάζονται νέα μελέτη ή αναθεώρηση της άδειας. Αν δεν γίνει αυτό, η Πολιτεία θα πρέπει να τους αποζημιώσει για τα έξοδα που προκύπτουν από τη νέα μελέτη και την αναθεώρηση της άδειας. Οι κατασκευαστές επίσης εκφράζουν την άποψη ότι η πολιτεία πρέπει να απλοποιήσει και να εκσυγχρονίσει τους πολεοδομικούς κανονισμούς, προκειμένου να επιτρέψει μεγαλύτερη δημιουργικότητα και ευελιξία στους μηχανικούς και τους επιστήμονες, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα αυστηρούς κανόνες που δεν θα αλλάζουν κατά το δοκούν.
Η ανάγκη επίσης για τη μείωση της πολυπλοκότητας στους κανονισμούς είναι επιτακτική, καθώς οι τρέχοντες κανονισμοί είναι παρωχημένοι και περιέχουν υπερβολικές λεπτομέρειες που δεν ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες. Επιπλέον, προτείνεται η δημιουργία νέων δομών ελέγχου, όπως ειδικών πολεοδομικών γραφείων με αρχιτεκτονικές επιτροπές, οι οποίες θα αξιολογούν αν τα νέα σχέδια ενσωματώνονται σωστά στο περιβάλλον και αν συμφωνούν με τη γενική κατεύθυνση ανάπτυξης κάθε περιοχής. Προτείνεται, επίσης, η δημιουργία ενός νέου νόμου που θα λαμβάνει υπόψη τις απόψεις όλων των εμπλεκομένων πλευρών (μηχανικών, πολιτών, δημάρχων, ιδιοκτητών, πολεοδόμων κ.λπ.), προκειμένου να είναι πιο δίκαιος και ρεαλιστικός. Ο νέος νόμος θα πρέπει να θέσει μια σαφή ημερομηνία πέρα από την οποία ο υφιστάμενος Νόμος Οικοδομικής Κανονιστικής (ΝΟΚ) δεν θα ισχύει πια, ώστε να επιτρέψει στους πολίτες και τους επαγγελματίες να προσαρμοστούν στη νέα νομοθεσία χωρίς αβεβαιότητες και καθυστερήσεις.
Ικανοποιημένοι οι πολέμιοι του ΝΟΚ
Από την άλλη πλευρά, οι υποστηρικτές της απόφασης του ΣτΕ επισημαίνουν στην πλατφόρμα δημόσιας διαβούλευσης του ΥΠΕΝ, τα θετικά στοιχεία αυτής της εξέλιξης για το αστικό περιβάλλον. Σύμφωνα με τους ίδιους, η απόφαση του ΣτΕ αποτελεί δικαίωση για τους πολίτες και την ποιότητα ζωής τους, καθώς διαφυλάσσεται το δημοκρατικό και συνταγματικό πλαίσιο της χώρας. Υποστηρίζουν ότι η αμφισβήτηση των αποφάσεων του Ανώτατου Δικαστηρίου, ειδικά όταν αυτές αφορούν τον περιορισμό της αυθαίρετης και ενδεχομένως βλαπτικής ανάπτυξης, είναι επικίνδυνη για τη δημοκρατία.
Καταγγέλλουν ότι ο ΝΟΚ έχει οδηγήσει σε αυθαίρετες υπερβάσεις όγκου και ύψους των κτιρίων, δημιουργώντας τεράστιες οικοδομές που αλλοιώνουν το τοπικό αστικό περιβάλλον, προκαλώντας συνωστισμό και ρύπανση. Συγκεκριμένα, όπως ισχυρίζονται στο πλαίσιο του ΝΟΚ, οι «πατάρια» μετατρέπονται σε δωμάτια και οι εσωτερικές μεζονέτες εκμεταλλεύονται κενά στον κανονισμό για να προσθέτουν επιπλέον τετραγωνικά που δεν μετράνε, αυξάνοντας τα τετραγωνικά προς πώληση, χωρίς όμως να διασφαλίζεται η βιωσιμότητα των περιοχών. Το πρόβλημα εντείνεται με τα νέα κτίρια που καταλαμβάνουν το σύνολο του οικοπέδου, αποκλείοντας τη δυνατότητα φυτεύσεων ή άλλων οικολογικών λύσεων, όπως τα δέντρα.
Τέλος, οι υποστηρικτές της απόφασης επισημαίνουν ότι η εφαρμογή του ΝΟΚ έχει προκαλέσει παραπλανήσεις στους νέους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι εξαπατήθηκαν από υποσχέσεις των κατασκευαστών, οι οποίοι έπρεπε να είναι πιο προσεκτικοί, καθώς η συνδυαστική χρήση των μπόνους για την αύξηση του ΣΔ (Συντελεστής Δόμησης) ήταν ήδη παράνομη από το 2019. Συνεπώς, η απόφαση του ΣτΕ έρχεται να προστατεύσει το δημόσιο συμφέρον και να εξασφαλίσει ότι η ανάπτυξη θα γίνεται με σεβασμό στους κατοίκους και στο περιβάλλον.
Τι οδηγεί τους κατασκευαστές στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια
Στη δημόσια διαβούλευση, οι επαγγελματίες του κλάδου προειδοποιούν ότι με την εξέλιξη αυτή κλονίζεται η εμπιστοσύνη τόσο των Ελλήνων πολιτών όσο και των ξένων στις αποφάσεις της Δικαιοσύνης. Επίσης, οι εμπλεκόμενοι υποστηρίζουν ότι η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί αδικίες και ανισότητες, καθώς πολλές οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα διακόπηκαν λόγω καταγγελιών, ενώ γειτονικές οικοδομές συνεχίζουν απρόσκοπτα. Κρούουν ακόμη το κώδωνα του κινδύνου ότι με την απόφαση αυτή θα υπάρχει αδυναμία κάλυψης των θέσεων στάθμευσης, αν δεν διατηρηθεί το μπόνους ύψους 1 μέτρου για την πυλωτή. Τυχόν επίσης ακύρωση ή τροποποίηση οικοδομικής άδειας μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια χρημάτων που έχουν ήδη δαπανηθεί για μελέτες, αμοιβές, προκαταβολές σε υλικά.Οι εργολαβικές συμβάσεις και τα συμβόλαια πώλησης διαμερισμάτων ενδέχεται να καταστούν ακόμη ανενεργά ή να οδηγήσουν σε νομικές διεκδικήσεις από τις δύο πλευρές. Στο πλαίσιο αυτό, κρίσιμα ερωτήματα παραμένουν αναπάντητα, όπως: Τι θα ισχύσει για τις άδειες που έχουν εκδοθεί νόμιμα, αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες; Πώς θα προστατευθούν οι συμφωνίες που βασίζονται σε ήδη εγκεκριμένα σχέδια;
Σε περίπτωση μάλιστα που δεν αλλάξει η κατάσταση, όπως ξεκαθαρίζουν, δεν αποκλείεται να καταφύγουν πολλοί από αυτούς στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια, διεκδικώντας αποζημιώσεις τόσο για την οικονομική ζημιά όσο και για τη φθορά της ψυχικής τους υγείας. Η αναμονή εξάλλου για τις δικαστικές αποφάσεις και η έλλειψη σαφήνειας σχετικά με το τι θεωρείται «έναρξη εργασιών» εντείνουν το αίσθημα ανασφάλειας για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες.
Οι προτάσεις της αγοράς
Πολυάριθμες είναι και οι προτάσεις των επαγγελματιών στο ΥΠΕΝ ώστε να μειωθούν οι απώλειες που θα έχει η αγορά μετά την απόφαση του ΣτΕ. Συγκεκριμένα, προτείνεται να εξαιρεθούν από την απόφαση τα εργολαβικά προσύμφωνα και οι προεγκρίσεις αδειών, προκειμένου να διασφαλιστούν οι ήδη συμφωνημένες διαδικασίες. Επιπλέον, επιθυμούν να διατηρηθούν επιμέρους διατάξεις του ΝΟΚ, όπως το μπόνους για τα πατάρια και το μπόνους ύψους 1 μέτρου για την πυλωτή, με μια πιο στοχευμένη εφαρμογή ώστε να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Είναι απαραίτητο να προστατευθούν οι υφιστάμενες άδειες που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ, ιδίως εάν οι εργασίες είχαν ήδη ξεκινήσει ή αν είχαν δαπανηθεί χρήματα για μελέτες και προετοιμασία. Επίσης, θα πρέπει να δοθεί ένα λογικό χρονικό περιθώριο προσαρμογής για τη μετάβαση στο νέο καθεστώς.
Πολλοί είναι και αυτοί που προτείνουν ότι οι πολίτες που είχαν την άδεια πριν την ανακοίνωση του Προέδρου του ΣτΕ θα πρέπει να μπορούν να τη χρησιμοποιήσουν κανονικά, χωρίς να χρειάζονται νέα μελέτη ή αναθεώρηση της άδειας. Αν δεν γίνει αυτό, η Πολιτεία θα πρέπει να τους αποζημιώσει για τα έξοδα που προκύπτουν από τη νέα μελέτη και την αναθεώρηση της άδειας. Οι κατασκευαστές επίσης εκφράζουν την άποψη ότι η πολιτεία πρέπει να απλοποιήσει και να εκσυγχρονίσει τους πολεοδομικούς κανονισμούς, προκειμένου να επιτρέψει μεγαλύτερη δημιουργικότητα και ευελιξία στους μηχανικούς και τους επιστήμονες, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα αυστηρούς κανόνες που δεν θα αλλάζουν κατά το δοκούν.
Η ανάγκη επίσης για τη μείωση της πολυπλοκότητας στους κανονισμούς είναι επιτακτική, καθώς οι τρέχοντες κανονισμοί είναι παρωχημένοι και περιέχουν υπερβολικές λεπτομέρειες που δεν ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες. Επιπλέον, προτείνεται η δημιουργία νέων δομών ελέγχου, όπως ειδικών πολεοδομικών γραφείων με αρχιτεκτονικές επιτροπές, οι οποίες θα αξιολογούν αν τα νέα σχέδια ενσωματώνονται σωστά στο περιβάλλον και αν συμφωνούν με τη γενική κατεύθυνση ανάπτυξης κάθε περιοχής. Προτείνεται, επίσης, η δημιουργία ενός νέου νόμου που θα λαμβάνει υπόψη τις απόψεις όλων των εμπλεκομένων πλευρών (μηχανικών, πολιτών, δημάρχων, ιδιοκτητών, πολεοδόμων κ.λπ.), προκειμένου να είναι πιο δίκαιος και ρεαλιστικός. Ο νέος νόμος θα πρέπει να θέσει μια σαφή ημερομηνία πέρα από την οποία ο υφιστάμενος Νόμος Οικοδομικής Κανονιστικής (ΝΟΚ) δεν θα ισχύει πια, ώστε να επιτρέψει στους πολίτες και τους επαγγελματίες να προσαρμοστούν στη νέα νομοθεσία χωρίς αβεβαιότητες και καθυστερήσεις.
Ικανοποιημένοι οι πολέμιοι του ΝΟΚ
Από την άλλη πλευρά, οι υποστηρικτές της απόφασης του ΣτΕ επισημαίνουν στην πλατφόρμα δημόσιας διαβούλευσης του ΥΠΕΝ, τα θετικά στοιχεία αυτής της εξέλιξης για το αστικό περιβάλλον. Σύμφωνα με τους ίδιους, η απόφαση του ΣτΕ αποτελεί δικαίωση για τους πολίτες και την ποιότητα ζωής τους, καθώς διαφυλάσσεται το δημοκρατικό και συνταγματικό πλαίσιο της χώρας. Υποστηρίζουν ότι η αμφισβήτηση των αποφάσεων του Ανώτατου Δικαστηρίου, ειδικά όταν αυτές αφορούν τον περιορισμό της αυθαίρετης και ενδεχομένως βλαπτικής ανάπτυξης, είναι επικίνδυνη για τη δημοκρατία.
Καταγγέλλουν ότι ο ΝΟΚ έχει οδηγήσει σε αυθαίρετες υπερβάσεις όγκου και ύψους των κτιρίων, δημιουργώντας τεράστιες οικοδομές που αλλοιώνουν το τοπικό αστικό περιβάλλον, προκαλώντας συνωστισμό και ρύπανση. Συγκεκριμένα, όπως ισχυρίζονται στο πλαίσιο του ΝΟΚ, οι «πατάρια» μετατρέπονται σε δωμάτια και οι εσωτερικές μεζονέτες εκμεταλλεύονται κενά στον κανονισμό για να προσθέτουν επιπλέον τετραγωνικά που δεν μετράνε, αυξάνοντας τα τετραγωνικά προς πώληση, χωρίς όμως να διασφαλίζεται η βιωσιμότητα των περιοχών. Το πρόβλημα εντείνεται με τα νέα κτίρια που καταλαμβάνουν το σύνολο του οικοπέδου, αποκλείοντας τη δυνατότητα φυτεύσεων ή άλλων οικολογικών λύσεων, όπως τα δέντρα.
Τέλος, οι υποστηρικτές της απόφασης επισημαίνουν ότι η εφαρμογή του ΝΟΚ έχει προκαλέσει παραπλανήσεις στους νέους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι εξαπατήθηκαν από υποσχέσεις των κατασκευαστών, οι οποίοι έπρεπε να είναι πιο προσεκτικοί, καθώς η συνδυαστική χρήση των μπόνους για την αύξηση του ΣΔ (Συντελεστής Δόμησης) ήταν ήδη παράνομη από το 2019. Συνεπώς, η απόφαση του ΣτΕ έρχεται να προστατεύσει το δημόσιο συμφέρον και να εξασφαλίσει ότι η ανάπτυξη θα γίνεται με σεβασμό στους κατοίκους και στο περιβάλλον.
