Τα κριτήρια για το πότε µια µίσθωση χαρακτηρίζεται ως βραχυχρόνια ή µακροχρόνια αλλά και πότε ένα ακίνητο αντιµετωπίζεται φορολογικά ως Airbnb ή τουριστικό κατάλυµα αποσαφηνίζονται σε νέο οδηγό που εξέδωσε η ΑΑ∆Ε.

Παράλληλα, παρέχονται διευκρινίσεις για τους ιδιοκτήτες που έχουν παραχωρήσει τα ακίνητά τους σε εταιρείες διαχείρισης.



Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για διάρκεια, υπηρεσίες και φορολογική κατηγορία στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σύµφωνα µε την ΑΑ∆Ε, βασικό κριτήριο είναι η διάρκεια της µίσθωσης. Ειδικότερα, µισθώσεις διάρκειας έως 59 ηµερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ από 60 ηµέρες και άνω κατατάσσονται στις µακροχρόνιες, µε διαφορετική φορολογική αντιµετώπιση. Επιπλέον, η φύση των παρεχόµενων υπηρεσιών καθορίζει αν το ακίνητο παραµένει στην κατηγορία των βραχυχρόνιων µισθώσεων. Αν ο ιδιοκτήτης περιορίζεται στην παροχή κλινοσκεπασµάτων, το ακίνητο παραµένει στο καθεστώς Airbnb. Ωστόσο, αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, γεύµατα ή άλλες εξυπηρετήσεις, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυµα. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται η έναρξη επιχειρηµατικής δραστηριότητας και η συµµόρφωση µε τις πρόσθετες υποχρεώσεις που προβλέπει η νοµοθεσία.

Επισηµαίνεται ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η ∆εκεµβρίου 2025 έχει µπει απαγορευτικό στις νέες άδειες για Airbnb για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο ∆ηµοτικό ∆ιαµέρισµα του ∆ήµου Αθηναίων, µε αποτέλεσµα να µην υπάρχει η δυνατότητα εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας ∆ιαµονής. Ειδικότερα, στη λίστα µε τις περιοχές της Αθήνας όπου δεν θα εκδίδεται αριθµός µητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) είναι η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγµα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, η Νεάπολη, το Μετς, ο Νέος Κόσµος, ο Άγιος Αρτέµιος, το Παγκράτι, ο Βοτανι κός, το Μεταξουργείο, το Γκάζι, τα Πετράλωνα και το Ρουφ.



Ο οδηγός της ΑΑΔΕ


Αναλυτικότερα, από το πλήρες κείµενο του οδηγού της ΑΑ∆Ε προκύπτουν οι εξής:



1. ΧΡΟΝΟΣ ΠΑΡΑΜΟΝΗΣ

Η διάρκεια είναι το κύριο κριτήριο που καθορίζει αν µια µίσθωση είναι βραχυχρόνια ή µακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες µισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ηµέρες, µε την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωµένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η µίσθωση γίνεται µέσω ψηφιακής πλατφόρµας ή όχι. Από την άλλη, µισθώσεις διάρκειας 60 ηµερών και άνω χαρακτηρίζονται µακροχρόνιες, απαιτώντας υποβολή ∆ήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑ∆Ε.



2. Ο ΤΥΠΟΣ

Για να παραµείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας µίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καµία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσµατα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή µεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυµα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηµατικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.


3. ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ

Οι ιδιοκτήτες που εκµισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας ∆ιαµονής της ΑΑ∆Ε και να αποκτήσουν αριθµό µητρώου ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρµες και σε κάθε µέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε µίσθωση πρέπει να υποβάλλεται ∆ήλωση Βραχυχρόνιας ∆ιαµονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα µε τον αριθµό των ακινήτων που εκµισθώνονται.



4. ΦΟΡΟΣ

Για εισοδήµατα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδηµα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκµισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδηµα φορολογείται ως επιχειρηµατική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηµατικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχοµένως σε ΦΠΑ 13%.



5. ΠΡΟΩΡΗ ΑΠΟΧΩΡΗΣΗ

Αν ένας µισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόµενη λήξη µιας µακροχρόνιας µίσθωσης, ο χαρακτηρισµός της µίσθωσης παραµένει µακροχρόνιος. ∆ηλαδή, ακόµη και αν ο µισθωτής φύγει πριν από τις 59 ηµέρες, ο αρχικός χαρακτηρισµός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συµφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραµονής.



6. ∆ΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκµισθωτής µε σύµβαση που του παρέχει δικαίωµα υπεκµίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νοµικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαµβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεµόνες κληρονοµιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόµιµοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας ∆ιαµονής της ΑΑ∆Ε, τη λήψη Αριθµού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαµονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εµφανίζονται σε όλες τις πλατφόρµες ή άλλα µέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκµισθώνεται τµηµατικά (π.χ. δωµάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τµήµα. Σηµαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωµα διαχείρισης, αναγράφοντας τον αριθµό ταυτότητας ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο µητρώο είναι κρίσιµη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου αυτός φέρει την ευθύνη να προσκοµίσει όλα τα νοµιµοποιητικά έγγραφα που τεκµηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδοµένα έως την οριστικοποίηση του µητρώου, η οποία πρέπει να πραγµατοποιείται µέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόµενου έτους.

Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή