Έπειτα από µια µακρά περίοδο αδράνειας στις αστικές αναπλάσεις, τόσο στην Αττική όσο και στη Θεσσαλονίκη, διαφαίνεται ότι η επόµενη δεκαετία επιφυλάσσει έναν δυναµικό επαναπροσδιορισµό των αστικών κέντρων.
Στο επίκεντρο αυτής της αναγέννησης βρίσκονται η αξιοποίηση παλιών βιοµηχανικών ζωνών, η αποκατάσταση ιστορικών κτιρίων-τοποσήµων και η ανάδειξη ακινήτων-φιλέτων που παρέµεναν για χρόνια αναξιοποίητα.
Οι παρεµβάσεις αυτές δεν αποσκοπούν µόνο στη βελτίωση της καθηµερινότητας των πολιτών, αλλά και στην ενίσχυση της οικονοµικής δυναµικής της χώρας, δηµιουργώντας νέες θέσεις εργασίας και αναζωογονώντας το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Μητροπολιτικό Πάρκο Φαλήρου «Aenaon»
O πυρήνας των µεγαλύτερων έργων σήµερα βρίσκεται στα νότια προάστια της Αθήνας, τα οποία τους τελευταίους µήνες έχουν µετατραπεί σε απέραντο εργοτάξιο. Εκτός από τη µεγάλη επένδυση του Ελληνικού από τη Lamda Development, η οποία σήµερα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, πρόσφατα ανακοινώθηκε ακόµα µία αστική ανάπλαση. Ο λόγος για το νέο Μητροπολιτικό Πάρκο Φαλήρου, το οποίο θα φέρει την ονοµασία «Αenaon», µε προϋπολογισµό ύψους 370 εκατ. ευρώ.
Στη συνολική ανάπλαση θα ενσωµατωθεί το γήπεδο του Tae Kwon Do, το οποίο θα αποκτήσει νέους ρόλους, αλλά και η πλατεία Νερού, µετά την οριστική παραχώρησή τους από την ΕΤΑ∆ στην Περιφέρεια Αττικής για τα επόµενα 40 χρόνια. Παράλληλα, όλα τα Ολυµπιακά ακίνητα που βρίσκονται στην εν λόγω έκταση και σήµερα έχουν αφεθεί στη µοίρα τους θα αναγεννηθούν, υπηρετώντας αυτήν τη φορά άλλες δραστηριότητες. Το «Aenaon», ή αλλιώς το ανοιχτό πάρκο της Μεσογείου, συνολικής έκτασης 541 στρεµµάτων, πρόκειται να δηµοπρατηθεί εντός του τρέχοντος µηνός και εφόσον συµβασιοποιηθεί, στόχος είναι να ξεκινήσουν άµεσα οι εργασίες, ώστε να ολοκληρωθεί µέσα στην επόµενη τετραετία.
Φωτορεαλιστική άποψη του μητροπολιτικού πάρκου Φαλήρου «Aenaon»
Αστικός ποδηλατόδροµος
Παράλληλα, «σάρκα και οστά» θα αποκτήσει έπειτα από χρόνια ο αστικός ποδηλατόδροµος της παραλιακής. Το έργο υλοποιείται από την κατασκευαστική εταιρεία ΖΙΤΑΚΑΤ, η οποία είναι αυτή που υλοποίησε και ολοκλήρωσε ήδη τµήµα του ενιαίου ποδηλατοδρόµου για λογαριασµό του ∆ήµου Γλυφάδας µε µήκος 5 χιλιοµέτρων, στην παραλία την περιοχής. Το συνολικό έργο που θα κατασκευάσει έχει µήκος 18 χιλιοµέτρων και προβλέπεται η ολοκλήρωσή του µέχρι το τέλος του 2025.
H Περιφέρεια Αττικής έχει αναλάβει την ανάπλαση µέρους της συνολικής διαδροµής, δηλαδή 11,9 χιλιόµετρα από τα 18, από την «Εσπλανάδα» µέχρι και το ∆ηµαρχείο ΒάρηςΒούλας-Βουλιαγµένης, καθώς το υπόλοιπο κοµµάτι εντάσσεται σε επιµέρους αστικές αναπλάσεις ή ιδιωτικά και δηµοτικά έργα. Ο προϋπολογισµός του έργου ανέρχεται σε 19,13 εκατ. ευρώ και έχει ενταχθεί στο Εθνικό Σχέδιο Ανάκαµψης και Ανθεκτικότητας (ΕΣΑΑ) µε τίτλο «SUB3 - Αθηναϊκή Ριβιέρα».
Κυβερνητικό Πάρκο
Με αργούς ρυθµούς προχωρά και η µετατροπή της ΠΥΡ.ΚΑΛ. στο Κυβερνητικό Πάρκο «Αντρέας Λεντάκης». Το Κυβερνητικό Πάρκο αναµένεται να φιλοξενήσει εννέα υπουργεία σε νέες και υφιστάµενες κτιριακές εγκαταστάσεις εντός του Βιοµηχανικού Πάρκου της ΠΥΡ.ΚΑΛ., καθώς και πολιτιστικές και ψυχαγωγικές εγκαταστάσεις. Επίσης, σύµφωνα µε το project, θα κατεδαφιστούν 66 υφιστάµενα βιοµηχανικά κτίρια της ΠΥΡ.ΚΑΛ. συνολικής κάλυψης περίπου 44.500 τ.µ. και συνολικής δόµησης περίπου 68.500 τ.µ.
Η δηµιουργία του Κυβερνητικού Πάρκου αποτελεί ένα από τα µεγαλύτερα έργα Σ∆ΙΤ που έχουν προκηρυχθεί ποτέ στη χώρα, αλλά και µια εµβληµατική επένδυση µε πολλαπλά οικονοµικά, κοινωνικά και περιβαλλοντικά οφέλη: συγκέντρωση των κατακερµατισµένων υπηρεσιών σε έναν ενιαίο χώρο, εξοικονόµηση πόρων για το ∆ηµόσιο και αναβάθµιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της ευρύτερης περιοχής του ∆ήµου ∆άφνης-Υµηττού. Υπενθυµίζεται ότι τρία επενδυτικά σχήµατα εκδήλωσαν ενδιαφέρον στον διαγωνισµό για την ανάπτυξη του Κυβερνητικού Πάρκου εκτιµώµενης αξίας 421 εκατ. ευρώ (πλέον ΦΠΑ).
Ειδικότερα, ενδιαφέρον για την ανάπλαση της πρώην ΠΥΡ.ΚΑΛ. εκδήλωσαν τα εξής 3 επενδυτικά σχήµατα (µε αλφαβητικά σειρά): ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ Α.Ε., Ενωση Προσώπων ΑΒΑΞ Α.Ε. - ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις Α.Ε. και Ενωση Προσώπων Metlen - AKTOR (πρώην Intrakat). H α' φάση του διαγωνισµού θα ολοκληρωθεί µε την αξιολόγηση των υποβληθέντων φακέλων εκδήλωσης ενδιαφέροντος και την προεπιλογή των υποψηφίων που θα συνεχίσουν στη β' φάση, η οποία αποτελείται από τη διαδικασία του Ανταγωνιστικού ∆ιαλόγου και εν συνεχεία την υποβολή ∆εσµευτικών Προσφορών από τους επιλεγέντες.
Στην Οµόνοια
Μέσα στο 2025 εµβληµατικά κτίρια, που για χρόνια είχαν εγκαταλειφθεί, αναµένεται να ανοίξουν τις πόρτες τους. Ο λόγος για το ιστορικό «Μινιόν», το οποίο θα ξαναπάρει ζωή τον Μάρτιο. Σε ό,τι αφορά τους νέους χρήστες του ιστορικού κτιρίου, θα πιστοποιηθεί περιβαλλοντικά κατά LEED Gold. Ηδη η ∆ΕΗ έχει εγκατασταθεί στα γραφεία, ενώ σε εξέλιξη βρίσκονται οι εργασίες διαµόρφωσης των εµπορικών χώρων του καταστήµατος Zara, καθώς και των γραφείων του ισπανικού οµίλου Inditex.
Το νέο κατάστηµα Zara θα αναπτυχθεί σε 4 επίπεδα: υπόγειο, ισόγειο, 1ος και 2ος όροφος, ενώ στο δεύτερο υπόγειο θα βρίσκονται οι αποθήκες. Τα γραφεία της ισπανικής πολυεθνικής µόδας θα καταλάβουν 2.200 τ.µ. στον 3ο και τον 4ο όροφο. Υπενθυµίζεται ότι το ακίνητο του «Μινιόν», συνολικής επιφάνειας 18.580 τ.µ., αποτελείται από τα κτίρια Α και ΒΓ∆Ε επί των οδών Πατησίων, Σατωβριάνδου, ∆ώρου και Βερανζέρου.
Το ιστορικό «Μινιόν» αναμένεται να πάρει ξανά ζωή τον Μάρτιο
Οι γραφειακοί χώροι εµβαδού 7.700 τ.µ. καταλαµβάνουν τους υψηλότερους ορόφους των κτιρίων ΒΓ∆Ε του «Μινιόν», από τον 3ο έως τον 7ο, ενώ οι εµπορικοί χώροι καταλαµβάνουν συνολικά περί τα 6.100 τ.µ. Στο ανεξάρτητο 8ώροφο κτίριο Α, στη συµβολή των πεζοδρόµων Σατωβριάνδου και ∆ώρου, σε δεύτερο χρόνο θα αναπτυχθεί το οικιστικό project, που δροµολογεί η Dimand, µε τη δηµιουργία περίπου 35 διαµερισµάτων εµβαδού 65-125 τ.µ. και ήδη υπάρχει λίστα 120 ενδιαφερόµενων αγοραστών.
Στη Σταδίου
Τον Ιούνιο αναµένεται να είναι έτοιµη η Στοά Αρσακείου, µια επένδυση ύψους 15 εκατ. ευρώ, µε την οποία το ιστορικό κτίριο στη συµβολή Σταδίου και Πεσµαζόγλου µετατρέπεται από την εταιρεία Legendary Food σε έναν πολυχώρο γαστρονοµίας και πολιτισµού. Στο ακίνητο των 13.000 τ.µ., που υλοποιείται το έργο, οι εργασίες προχωρούν µε γοργούς ρυθµούς, οι µισθώσεις σε µεγάλο βαθµό έχουν ολοκληρωθεί, ενώ τα εµπορικά καταστήµατα επρόκειτο να λειτουργήσουν µεταξύ Μαρτίου και Απριλίου. Σε λίγους µήνες αναµένεται να παραδοθεί ένας από τους πιο µεγάλους χώρους που περιλαµβάνει η Στοά. Ο λόγος για το µουσείο «Europa Experience» που δηµιουργεί το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο σε συνολικά 1.000 τ.µ., το οποίο θα συµβάλει σηµαντικά στο κοµµάτι του πολιτισµού που θέλει να προωθήσει η εταιρεία µε αυτήν την επένδυση.
Οι εγκαταστάσεις της ΦΙΞ
Μεγάλα έργα αναµένονται να υλοποιηθούν το επόµενο διάστηµα και στη συµπρωτεύουσα. Συγκεκριµένα, προ µηνών άνοιξε ο δρόµος για την υλοποίηση της εµβληµατικής ανάπλασης στις εγκαταστάσεις της πρώην «Ζυθοποιίας ΦΙΞ» στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, µε την έκδοση του Προεδρικού ∆ιατάγµατος, καθώς ενεργοποιήθηκε πολεοδοµικά η περιοχή και δίνεται η δυνατότητα αξιοποίησής της.
∆ιασώζονται λοιπόν και αξιοποιούνται τα ιστορικά, εγκαταλελειµµένα διατηρητέα κτίσµατα της ζυθοποιίας, ενώ µε τον καθορισµό χρήσεων γης για κατοικία, αναψυχή, µικρές αθλητικές και πολιτιστικές εγκαταστάσεις, εµπορικές και επιχειρηµατικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύµατα και χώρους γραφείων, δίνεται η δυνατότητα ανέγερσης νέων κτιρίων, δηµιουργώντας ένα γενικό σύνολο, όπου συνυπάρχει το παλαιό µε το νέο. Παράλληλα, προβλέπονται κοινόχρηστοι χώροι µε πεζόδροµο και πλατείες, όπου οι πολίτες θα µπορούν να χρησιµοποιούν για τις επισκέψεις τους στον χώρο της ανάπλασης.
Στο πλαίσιο αυτό, στα τέλη του 2027 -το αργότερο στους πρώτους µήνες του 2028- αναµένεται σύµφωνα µε τη διοίκηση της Dimand η ολοκλήρωση της εµβληµατικής ανάπλασης της ιστορικής έκτασης.
Εκθεσιακό κέντρο
Μέσα στο 2025, στο πρώτο τρίµηνο, θα προκηρυχθεί ο διαγωνισµός και στο δεύτερο εξάµηνο του 2026 θα εγκατασταθεί ο εργολάβος για την ανάπλαση του χώρου που φιλοξενεί σήµερα τη ∆ιεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης. Το σχέδιο προβλέπει πως θα κατασκευαστεί εκθεσιακό κέντρο 60.000 τ.µ. και ένα επιχειρηµατικό κέντρο µε ξενοδοχείο, µε την επένδυση να φτάνει τα 300 εκατ.
Φωτορεαλιστική άποψη του νέου χώρου της ΔΕΘ
Ουρανοξύστης στην «Αλλατίνη»
Mε ύψος 100 µέτρα, ο πρώτος ουρανοξύστης του Βορρά θα ανεγερθεί στην «Αλλατίνη», στο κέντρο της επένδυσης που ετοιµάζει ο Σταύρος Ανδρεάδης για την αξιοποίηση του εγκαταλελειµµένου αλλά κραταιού κάποτε οικονοµικού πυλώνα που ήταν το ιστορικό κεραµοποιείο.
Ετσι θα αποφευχθεί η οριζόντια τσιµεντοποίηση του µέρους και η υποβαθµισµένη πλευρά της πόλης θα ξαναπάρει ζωή, χάρη στη δηµιουργία ενός πόλου αναψυχής, πράσινου, γραφείων και χώρων που θα παραδοθούν για πολιτιστική χρήση. Σάρκα και οστά παίρνει σταδιακά και το µεγάλο τεχνολογικό πάρκο Thess Intec του Γιάννη Ευθυµιάδη στην Περαία.
Η κυριαρχία των «πράσινων» γραφείων
Αλλάζουν οι ισορροπίες στην αγορά γραφείων, καθώς οι µεγάλες πολυεθνικές εταιρείες έχουν ήδη µεταφερθεί σε νέα «πράσινα» κτίρια, ενώ πλέον κινείται ένα δεύτερο κύµα ενδιαφερόµενων ενοικιαστών, που είναι οι µεσαίες εταιρείες (από 50 έως 200 άτοµα) και οι οποίες αναζητούν µε τη σειρά τους νέα γραφεία. Την ώρα που η περιοχή γύρω από το «χρυσό» ∆αχτυλίδι της Λ. Κηφισίας έχει πλέον κορεστεί, σταδιακά δηµιουργούνται ευκαιρίες στο ύψος του Χαλανδρίου, ενώ πιο έντονο γίνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον και στην περιοχή του Σωρού Αµαρουσίου.
Μέχρι το τέλος του 2027 αναµένεται να προστεθούν στην αγορά περίπου 240.000 τ.µ. µέσω 25 νέων έργων, εκ των οποίων το 70% είναι κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ενώ το υπόλοιπο 30% αφορά ιδιόχρηση ή προµισθώσεις. Σηµαντικό είναι ότι 20.000 τ.µ. ολοκληρώθηκαν το τρίτο τρίµηνο, όντας ήδη µισθωµένα πριν από την παράδοσή τους.
Αυξητική τάση
Σύµφωνα µε σχετική ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για το τρίτο τρίµηνο του 2024, οι όγκοι απορρόφησης χώρων γραφείων στην περιοχή της Αθήνας ανήλθαν σε 60.000 τ.µ., σηµειώνοντας αύξηση 20% τόσο σε σχέση µε το προηγούµενο τρίµηνο όσο και µε το αντίστοιχο τρίµηνο του προηγούµενου έτους. Μέχρι τον Σεπτέµβριο η συνολική απορρόφηση έφτασε τα 135.000 τ.µ. Οι µισθώσεις κατηγορίας Α εξακολουθούν να κυριαρχούν, αντιπροσωπεύοντας το 65% του συνόλου. Η διαθεσιµότητα, ωστόσο, των «πράσινων» γραφείων µειώθηκε κατά 8%, ενώ η έλλειψή τους είναι ιδιαίτερα έντονη στη βορειοανατολική αγορά της Αθήνας.
Τα ενοίκια για τους πρωτοκλασάτους χώρους παραµένουν σταθερά, µε τα κορυφαία να φτάνουν τα 29,50 €/τ.µ./µήνα, ενώ αρκετές µισθώσεις ξεπέρασαν τα 30 €/τ.µ./µήνα. Οι εταιρείες εξακολουθούν να αναζητούν ποιοτικούς, βιώσιµους χώρους που συµµορφώνονται µε τα πρότυπα ESG, ενισχύοντας την προσαρµογή των κτιρίων στις νέες ανάγκες της υβριδικής εργασίας. Το κέντρο της Αθήνας αντιπροσώπευσε το 40% των συνολικών µισθώσεων στο τρίτο τρίµηνο, ενώ η βορειοανατολική περιοχή της πόλης κατέγραψε περίπου το 50%, επιβεβαιώνοντας την ελκυστικότητά της.
Περιοχές
Στο ∆αχτυλίδι ήδη έχουν καταληφθεί τα τελευταία διαθέσιµα οικόπεδα, όπως ήταν τα «Αηδονάκια», όπου η Prodea κατασκευάζει νέα «πράσινα» κτίρια, το οικόπεδο του ΤΕΕ, όπου κτίζονται γραφεία από την Dimand, και το οικόπεδο στο οποίο δηµιουργήθηκε το νέο «στρατηγείο» της PWC. Επίσης, στην περιοχή ετοιµάζονται και τα νέα γραφεία της ΕΥ από τη Noval και την BrookLane. Τέλος, η Trastor κατασκευάζει ένα κτίριο γραφείων επί της οδού Χειµάρρας, στη συµβολή της µε την οδό Αµαρουσίου - Χαλανδρίου.
Η στροφή, ωστόσο, προς τα νότια αναµένεται να γίνει µόνο εφόσον η Lamda Development προχωρήσει στην παραχώρηση εκτάσεων στο Ελληνικό για την κατασκευή νέων γραφειακών κτιρίων, µια εξέλιξη που θα µπορούσε να αναδείξει τα νότια προάστια ως το επόµενο κέντρο επενδύσεων στον τοµέα των γραφείων. Στα νότια προάστια, στις περιοχές της Λεωφόρου Συγγρού και της Λεωφόρου Βουλιαγµένης, τα prime ενοίκια έφτασαν τα 24 ευρώ/τ.µ. µηνιαίως το τρίτο τρίµηνο του 2024.
Η διαθεσιµότητα καταγράφηκε στα 105.000 τ.µ., µε το ποσοστό κενών χώρων στο 10,5%. Επιπλέον, παραδόθηκαν 15.000 τ.µ. νέων χώρων, ενώ υπό κατασκευή βρίσκονται έργα συνολικού εµβαδού 12.000 τ.µ.
