Τα serviced apartments ή διαμερίσματα με υπηρεσίες αποτελούν μια καινοτόμο λύση στέγασης που κερδίζει συνεχώς έδαφος στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Πρόκειται για διαμερίσματα με υπηρεσίες που συνδυάζουν ιδανικά τις ανέσεις ενός πλήρως εξοπλισμένου σπιτιού με τις παροχές ενός ξενοδοχείου. Διαφέρουν από τα παραδοσιακά Airbnb και τα κλασικά ξενοδοχεία, προσφέροντας μια υβριδική λύση που καλύπτει τις ανάγκες τόσο για βραχυχρόνια όσο και για μακροχρόνια διαμονή.

Τι είναι τα διαμερίσματα με υπηρεσίες

Τα serviced apartments, γνωστά και ως "σουίτες παρατεταμένης διαμονής", είναι πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα που βρίσκονται συνήθως σε ολοκληρωμένα συγκροτήματα. Διατίθενται ως studios ή διαμερίσματα ενός ή δύο δωματίων, με δυνατότητα φιλοξενίας από δύο έως τέσσερα άτομα, ανάλογα με τη διαρρύθμισή τους.
Αυτές οι διαχειριζόμενες κατοικίες προσφέρουν ολοκληρωμένες υπηρεσίες που περιλαμβάνουν:
• Λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και υψηλής ταχύτητας Wi-Fi
• Τακτικές υπηρεσίες καθαριότητας
• Πρόσβαση σε κοινόχρηστες εγκαταστάσεις όπως γυμναστήρια και πισίνες
• Πλήρως εξοπλισμένες κουζίνες
• Ξεχωριστούς χώρους διαβίωσης με περισσότερη άνεση και χώρο


Διαμερίσματα με υπηρεσίες: Τα πλεονεκτήματα

Τα διαμερίσματα με υπηρεσίες εξυπηρετούν τόσο σύντομες διαμονές λίγων ημερών όσο και παρατεταμένες περιόδους διαμονής που μπορεί να διαρκέσουν μήνες, προσφέροντας μεγαλύτερη ευελιξία σε σχέση με τα παραδοσιακά καταλύματα.

Το φαινόμενο των 2,3 εκατομμυρίων κλειστών διαμερισμάτων στην Ελλάδα

Παράλληλα με την ανάπτυξη των serviced apartments, η Ελλάδα αντιμετωπίζει το παράδοξο φαινόμενο των περίπου 2,3 εκατομμυρίων κλειστών και αναξιοποίητων διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα. Σύμφωνα με την κυβέρνηση και τον επικεφαλής του Οικονομικού Γραφείου του Πρωθυπουργού, καθηγητή Μιχάλη Αργυρού, το βασικό ζήτημα στο οικιστικό πρόβλημα αφορά την προσφορά ακινήτων, η οποία πρέπει να αυξηθεί τόσο μέσω της αγοράς όσο και μέσω της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας.

Η κυβέρνηση έχει ήδη προχωρήσει σε πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα "Σπίτι μου Ι" και "Σπίτι μου ΙΙ", ενώ παράλληλα παρέχει φορολογικά κίνητρα για την ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης. Ωστόσο, ο επόμενος μεγάλος στόχος είναι η αξιοποίηση των κλειστών διαμερισμάτων, που προϋποθέτει την αντιμετώπιση γραφειοκρατικών και ιδιοκτησιακών ζητημάτων, την ενίσχυση του νομικού πλαισίου και την παροχή φορολογικών και χρηματοδοτικών κινήτρων για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών.

Η κατανομή των κενών κατοικιών στα αστικά κέντρα

Σύμφωνα με μελέτη του Ινστιτούτου Eteron, σχεδόν ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας παραμένει κενό. Τα στοιχεία είναι ιδιαίτερα ανησυχητικά για την Αττική, όπου ο αριθμός των διαμερισμάτων που βγήκαν εκτός αγοράς κατά την έναρξη της οικονομικής κρίσης (2011 σε σύγκριση με το 2001) αυξήθηκε κατά 77%.

Στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται περίπου 132.000 κενά διαμερίσματα, που αντιστοιχούν στο 31% του συνόλου των κατοικιών. Παρόμοια υψηλά ποσοστά παρατηρούνται στον Πειραιά (28%) και στον Δήμο Θεσσαλονίκης (28,2%), αναδεικνύοντας τη διάσταση του προβλήματος σε πανελλαδικό επίπεδο.

Από τα περισσότερα από 6,5 εκατομμύρια οικιστικής χρήσης ακίνητα σε όλη τη χώρα, τουλάχιστον 550.000 κλειστά και αναξιοποίητα ακίνητα βρίσκονται στην Αττική, ενώ περισσότερα από 120.000 κλειστά σπίτια εντοπίζονται στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία της κτηματομεσιτικής αγοράς.

Οι αιτίες εγκατάλειψης και οι προκλήσεις αξιοποίησης

Η δεκαετής οικονομική κρίση αποτέλεσε τον κύριο παράγοντα που οδήγησε στην εγκατάλειψη πολλών κατοικιών. Η σημαντική πτώση της ζήτησης για ενοικιαζόμενα σπίτια, η κατακόρυφη μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των απλήρωτων ενοικίων είχαν ως αποτέλεσμα πολλά ακίνητα να παραμείνουν για χρόνια κλειστά, οδηγούμενα σταδιακά σε εγκατάλειψη και φθορά.

Σήμερα, πολλά από αυτά τα ακίνητα χαρακτηρίζονται από παλαιωμένα κουφώματα, προβληματικές εγκαταστάσεις και χαμηλή ενεργειακή απόδοση, καθώς δεν έχουν υποστεί ουσιαστική ανακαίνιση για δεκαετίες. Παρά τις προσπάθειες διάθεσής τους στην αγορά, το μεγαλύτερο μέρος τους παραμένει ακατοίκητο, καθώς οι απαιτήσεις ανακαίνισης είναι υψηλές και οι ιδιοκτήτες είτε αδυνατούν είτε διστάζουν να επενδύσουν τα απαραίτητα κεφάλαια για την επισκευή και συντήρησή τους.

Η αξιοποίηση αυτού του τεράστιου αποθέματος κλειστών διαμερισμάτων, σε συνδυασμό με την ανάπτυξη καινοτόμων μοντέλων στέγασης όπως τα serviced apartments, θα μπορούσε να συμβάλει σημαντικά στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης που παρατηρείται στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, προσφέροντας παράλληλα νέες επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων.

Κρίση στέγασης: Το «πάγωμα» του Airbnb

Σημειώνεται πως ένα ολοκληρωμένο πακέτο μέτρων για την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης στην Αθήνα εξετάζουν οι Αρχές, συμπεριλαμβανομένων φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες που επιλέγουν τη μακροχρόνια μίσθωση και πάγωμα των αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) σε δέκα υπερκορεσμένες περιοχές της πρωτεύουσας. Τα μέτρα στοχεύουν στην εξισορρόπηση της τουριστικής ανάπτυξης με τις ανάγκες στέγασης των μόνιμων κατοίκων.

Οι 10 υπερκορεσμένες περιοχές της Αθήνας

Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκονται επτά περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας που σύμφωνα με τα δεδομένα παρακολούθησης βραχυχρόνιων μισθώσεων και τουριστικών δραστηριοτήτων έχουν φτάσει ή ξεπεράσει τα όρια του υπερκορεσμού. Πρόκειται για το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το Μετς, τον Βοτανικό, το Ρουφ και το Μεταξουργείο, περιοχές που περιβάλλουν το εμπορικό κέντρο της Αθήνας.

Οι συγκεκριμένες γειτονιές δέχονται τεράστια πίεση από την τουριστική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα την αυξημένη κατανάλωση νερού και ενέργειας, την υπερβολική παραγωγή απορριμμάτων, καθώς και την επιδείνωση του κυκλοφοριακού προβλήματος και της ηχορύπανσης.

Για τις περιοχές αυτές σχεδιάζονται πρόσθετα μέτρα στο πλαίσιο του "παγώματος" νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας (1ο, 2ο και 3ο). Παράλληλα, προωθείται μια σειρά μέτρων που θα ενισχύσουν τις μακροχρόνιες μισθώσεις χωρίς να πλήξουν τον τουρισμό, δίνοντας ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα.

Η μελέτη του Δήμου Αθηναίων για τη Φέρουσα Τουριστική Ικανότητα

Πρόσφατη μελέτη του Δήμου Αθηναίων σχετικά με τη Φέρουσα Τουριστική Ικανότητα της πόλης εντοπίζει σημαντικές συγκεντρώσεις τουριστικών καταλυμάτων, κυρίως μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και ξενοδοχείων, στις παραπάνω περιοχές που παρουσιάζουν τον υψηλότερο δείκτη τουριστικής πυκνότητας.
Η έρευνα αναδεικνύει επίσης τη σταδιακή τουριστικοποίηση περιφερειακών περιοχών με χαμηλότερα επίπεδα κορεσμού, όπως:
• Το Δουργούτι
• Η Φωκίωνος Νέγρη
• Τα Κάτω Πατήσια
• Ο Άγιος Νικόλαος
• Οι Αμπελόκηποι
Αυτή η εξάπλωση προκαλεί σημαντικές επιπτώσεις τόσο στην ποιότητα ζωής των κατοίκων όσο και στην τοπική αγορά ακινήτων.

Ο κίνδυνος του «φαινομένου της Βενετίας» στην Αθήνα

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι γειτονιές της Αθήνας μετατρέπονται σταδιακά σε "τουριστικές πόλεις", απειλούμενες από το "φαινόμενο της Βενετίας" και άλλων υπερτουριστικών περιοχών του πλανήτη. Σε αυτές τις περιοχές, η υπερανάπτυξη των τουριστικών δραστηριοτήτων τις μετέτρεψε σε πόλεις "ζόμπι", χωρίς μόνιμους κατοίκους, με τα κτίρια να λειτουργούν αποκλειστικά ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ξενοδοχεία και τουριστικά καταστήματα.
Συνολικά, από τη μελέτη που βασίζεται σε στοιχεία του ειδικού παρατηρητηρίου που παρακολουθεί τα δεδομένα σε πραγματικό χρόνο, εντοπίζονται 14 γειτονιές με υψηλό βαθμό κορεσμού, καθώς και 17 γειτονιές με μέτριο κορεσμό (11,8%).

Οι περιοχές υψηλού και μέτριου κορεσμού

Στις κορεσμένες περιοχές περιλαμβάνονται τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, το Κολωνάκι, η περιοχή Μοναστηράκι-Πλάκα και του Μακρυγιάννη. Στις περιοχές μέτριου κορεσμού συγκαταλέγονται ο Λόφος του Στρέφη, η Νεάπολη, τα Ιλίσια, η Πλατεία Βικτωρίας και οι Αμπελόκηποι.
Από τις 14 περιοχές που έχει θέσει υπό παρακολούθηση το Παρατηρητήριο του Δήμου Αθηναίων, ο οποίος συνεργάζεται με την Airbnb για το συγκεκριμένο ζήτημα, οι 3 είναι ήδη "παγωμένες" (έχει τεθεί περιορισμός στις νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης) και οι επτά βρίσκονται στα όρια του υπερκορεσμού, καθιστώντας αναγκαία την άμεση λήψη πρόσθετων μέτρων για την προστασία του οικιστικού χαρακτήρα των περιοχών και την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης.

Η αγορά ακινήτων στην Αθήνα βρίσκεται υπό αυξανόμενη πίεση, με 27 γειτονιές να παρουσιάζουν ταυτόχρονα υψηλό κορεσμό και σημαντική αύξηση στις τιμές των ενοικίων. Το φαινόμενο αυτό επιβεβαιώνει την έντονη πίεση που ασκείται τόσο στους κατοίκους όσο και στις αντοχές των αστικών δικτύων, με τη φέρουσα ικανότητα της πόλης να αποτελεί πλέον κεντρικό ζήτημα του δημόσιου διαλόγου.

Οι γειτονιές με υψηλό κορεσμό και αυξημένα ενοίκια

Στις περιοχές με υψηλό κορεσμό περιλαμβάνονται οι Ιουλιανού – Φιλαδέλφειας, Άγιος Παύλος, Άγιος Κωνσταντίνος – Πλατεία Βάθη, Μουσείο, Εξάρχεια, Ψυρρή – Κουμουνδούρου, Εμπορικό Κέντρο, Κολωνάκι, Μοναστηράκι – Πλάκα, Μακρυγιάννη, Βεΐκου, Κουκάκι και Καλλιρρόης, Δουργούτι Ι.
Στις περιοχές με μέτριο κορεσμό συγκαταλέγονται ο Λόφος Στρέφη, Νεάπολη Ι, Κολωνάκι – Λυκαβηττός, Ιλίσια – Πάρκο, Πλαστήρα, Λόφος Λαμπράκη, Δουργούτι ΙΙ, Κεραμεικός, Καμπά, Θησείο, Άγιος Ελευθέριος Ι, Πλατεία Αττικής, Πλατεία Βικτωρίας, Πεδίον Άρεως, Κουντουριώτικα, Αμπελόκηποι Ι και Άγιος Θωμάς.
Σε όλες αυτές τις γειτονιές της Αθήνας, η αύξηση των τουριστικών δραστηριοτήτων επηρεάζει καθοριστικά την αγορά ακινήτων, οδηγώντας σε σημαντική άνοδο τις τιμές των ενοικίων και επιβαρύνοντας παράλληλα τις υποδομές της πόλης.

Τουριστική ευθραυστότητα και πίεση στις υποδομές

Παρότι η Αθήνα δεν συγκαταλέγεται ακόμη στις πόλεις με χαρακτηριστικά υπερτουρισμού, η μελέτη αναδεικνύει την ύπαρξη "τουριστικής ευθραυστότητας". Οι πιέσεις είναι ιδιαίτερα έντονες στις υποδομές ύδρευσης, ενέργειας και αποκομιδής απορριμμάτων, ειδικά σε γειτονιές με υψηλό τουριστικό φόρτο όπως το Εμπορικό Κέντρο, Μοναστηράκι – Πλάκα, Ψυρρή – Κουμουνδούρου και Μακρυγιάννη.
Από την άλλη πλευρά, πρόσφατη έρευνα για τη βραχυχρόνια μίσθωση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνεισφέρουν σε ποσοστό 5% του ελληνικού ΑΕΠ και υποστηρίζουν περίπου 100.000 θέσεις εργασίας στη χώρα.
Αξιοσημείωτο είναι ότι το 95% των παρόχων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ιδιώτες, με το μέσο μηνιαίο εισόδημα που αποκομίζουν να ανέρχεται σε λίγο περισσότερα από 600 ευρώ. Πανελλαδικά, οι κατοικίες που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση εκτιμώνται στις 200.000, με περίπου 175.000 από αυτές να μην προορίζονται αποκλειστικά για τουριστική χρήση.

Παράκαμψη των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Παρά το γεγονός ότι σε τρεις περιοχές έχει τεθεί σε εφαρμογή ο πρώτος κόφτης για το Airbnb, φαίνεται πως σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας τα μέτρα δεν έχουν αποδώσει ακόμα τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Όπως επισήμανε ο δήμαρχος Αθηναίων Χάρης Δούκας στο Φόρουμ των Δελφών, πρόσφατα διαπιστώθηκε ότι υπάρχουν επιπλέον 7 περιοχές που βρίσκονται στα όρια του υπερκορεσμού. "Βρισκόμαστε σε διαρκή επικοινωνία με την πλατφόρμα Airbnb, η οποία οφείλω να αναγνωρίσω ότι παρέχει συνεχώς δεδομένα με μεγάλη διαφάνεια, και έχουμε αναπτύξει μια πολύ εποικοδομητική συνεργασία για να εντοπίσουμε τα σημεία όπου απαιτούνται νέες παρεμβάσεις", ανέφερε χαρακτηριστικά.
Ο δήμαρχος επισήμανε επίσης ένα κρίσιμο ζήτημα που αφορά την Πλάκα: "Στην Πλάκα, παρόλο που έχουν επιβληθεί περιορισμοί στο Airbnb, παρατηρείται το φαινόμενο των serviced apartments, μέσω των οποίων στην πραγματικότητα παρακάμπτεται η απαγόρευση. Με αυτόν τον τρόπο, δημιουργούνται συνθήκες λειτουργίας ξενοδοχείων χωρίς τα ακίνητα να πληρούν τις προδιαγραφές και τις υποχρεώσεις των ξενοδοχειακών μονάδων."